Ceny nehnuteľností v Dubaji, zisti, koľko stoja

V roku 2025 dosiahol trh s nehnuteľnosťami v Dubaji hodnotu približne 917 miliárd dirhamov, pričom až 87 % transakcií tvorili nákupy v hotovosti. Čísla sú pôsobivé, však? Pre kupujúceho je kľúčové pochopiť, že 1 AED je približne 0,25 EUR, teda opačne – 1 EUR je asi 4 AED. Tento relatívne stabilný kurz spôsobuje, že plánovanie rozpočtu je pomerne predvídateľné. Dnes sa pokúsim opísať, ako vyzerajú ceny nehnuteľností v Dubaji.

Od roku 2002 môžu cudzinci kupovať nehnuteľnosti do osobného vlastníctva vo vyhradených freehold zónach. To otvorilo trh investorom z celého sveta, vrátane Európy. A dnes možno pozorovať výrazný nárast záujmu o tento spôsob uloženia kapitálu. O to viac som sa rozhodol preskúmať pre vás tento trh!

foto: famproperties.com

Ceny nehnuteľností v Dubaji – moja analýza

Dubaj je dnes mestom s populáciou viac ako 3,8 milióna obyvateľov a turistickými rekordmi v roku 2025. Dopyt je poháňaný najmä mladou demografiou a orientáciou na rozvoj. A už mnoho rokov je zjavné, že do tohto mesta boli investované veľké prostriedky, aby sa stalo turistickou ikonou.

Čo je dôležité, po bláznivom boome v rokoch 2021-2025 trh prechádza do fázy mierneho rastu. Rastúca ponuka bytov začína stabilizovať ceny, takže už nehovoríme o prudkých nárastoch. To je dobrá správa pre kupujúcich, ktorí hľadajú rozumné ocenenie, nie špekulatívnu horúčku.

fot. economymiddleeast.com

Cenové rozpätie, typy a štandard

Začnime od základov: 1 AED je približne 0,25 EUR. Tento kurz sa mierne mení, ale na rýchle prepočty je ideálny. A teraz konkrétne čísla, pretože to ťa pravdepodobne zaujíma najviac.

Aktuálne cenové rozpätie v eurách

Štúdiá zvyčajne stoja medzi €105 000 a €198 000 ( ekvivalent AED 450-850 tis.), hoci štandardné modely sa pohybujú skôr v dolnej hranici. Byty s jednou spálňou predstavujú výdavok od €209 000 do €372 000 (AED 900 tis.-1,6 mil.), dvojizbové začínajú niekde od €349 000 a dosahujú až €651 000 (AED 1,5-2,8 mil.). Vily a radové domy? Tu hovoríme o minime €511 000, pričom horná hranica pokojne dosahuje €1,86 mil. a viac (AED 2,2-8 mil.+). Luxusné lokality ako Palma Jumeirah môžu prekročiť €7,5 mil. (AED 30 mil.+), takže rozpätie je naozaj široké.

Cena za meter štvorcový bytu sa pohybuje od ~€2 100 do €7 800, pričom medián je okolo €4 900 (približne AED 19 000). Priemerná hodnota transakcie presahuje ~AED 2,6 mil., teda asi €650 000.

foto: dxbinteract.com

Čo ovplyvňuje cenu?

Nehnuteľnosti off-plan (vo výstavbe) často vyžadujú zaplatenie 20-60 % hodnoty podľa harmonogramu, čo poskytuje flexibilitu. Hotové byty sú zvyčajne drahšie za m², ale môžeš ich okamžite prenajímať alebo sa nasťahovať. Výhľad na more alebo Burj Khalifa? Priprav sa na príplatok o niekoľko percent. Poschodie je tiež dôležité, vyššie znamená drahšie.

Príklad: za €300 000 kúpiš slušný 1-izbový byt (približne 55-70 m²) v dobrom štandarde, zatiaľ čo za €150 000 dostaneš štúdio (možno 35-45 m²) v slušnej lokalite. Veľkosť a dokončenie robia rozdiel.

foto: uniqueproperties.ae

Porovnanie €/m² v kľúčových štvrtiach

Lokalita v Dubaji je základ. Rozdiely v cenách medzi štvrťami sú obrovské a priamo ovplyvňujú, koľko v skutočnosti zaplatíš a aký výnos z prenájmu môžeš očakávať.

Tu sú orientačné sadzby na začiatok roka 2026:

Rozdiely sú naozaj výrazné. Vezmime si príklad: byt s rozlohou 60 m² v JVC stojí približne 135 000 € (pri 2 250 €/m²). Ten istý 60 m² byt v Downtown? Už 480 000 € (pri priemere 8 000 €/m²). Rozdiel je viac než trojnásobný a ROI v JVC je dvojnásobne vyššie.

fot. wurarealestate.com

Freehold zóny a charakter lokality

Všetky uvedené štvrte sú freehold zóny, teda cudzinci môžu kupovať bez obmedzení. Dubai Marina je taký hub pre expatov, teda maríny, reštaurácie, veľkomestská atmosféra. Downtown ponúka výhľady a prestíž, ale za to platíš prémiu. JVC (Jumeirah Village Circle) je pokojnejšia, rodinná lokalita, preto sú tu nižšie ceny a lepšie ROI. Palm Jumeirah je už úplne iná liga, prevažne vily a ultra-luxusné apartmány.

Pamätaj, že ide o orientačné sadzby. Konkrétne ceny závisia od výhľadu, poschodia, developera a štandardu vyhotovenia. Ponuka je však taká široká, že každý si nájde niečo pre seba!

Poplatky, údržba a víza

Cena bytu alebo vily je len časťou príbehu. V skutočnosti zaplatíš viac a rozdiel ťa môže prekvapiť.

foto: kaizenams.com

Poplatky pri nákupe krok za krokom

Najväčšou položkou je DLD (poplatok Dubai Land Department), teda 4 % z ceny nehnuteľnosti. Pri kúpe za 300 000 € to predstavuje 12 000 €. K tomu provízia agenta, zvyčajne okolo 2 % plus DPH, takže v tom istom príklade ďalších 6 000–6 300 €. Ak si berieš hypotekárny úver, pribudne registrácia hypotéky (od 0,25 % do 0,5 % hodnoty úveru) a niekoľko menších administratívnych poplatkov. Spolu? Približne 6–7 % z kúpnej ceny ide na transakčné náklady.

A práve tu je rozdiel oproti mnohým európskym trhom. V Dubaji neexistuje daň z nehnuteľnosti ani daň z príjmu z prenájmu. Platíš raz pri kúpe a potom už len za údržbu.

foto: liminastudios.com

Vízum

Ročné náklady sa zvyčajne pohybujú medzi €2 000–€5 000 v závislosti od štandardu budovy a dostupných amenities (bazén, posilňovňa, bezpečnostná služba). Čím vyšší štandard, tým vyšší service charge.

Ak uvažujete o rezidenčnom víze, limity sú jasne stanovené. Nehnuteľnosť v hodnote minimálne 750 000 AED (približne €190 000) poskytuje kratšie povolenie, zatiaľ čo hranica 2 000 000 AED (približne €515 000) otvára cestu k Golden Visa na 10 rokov. Hodnota sa počíta z kúpnej ceny, nie z aktuálneho trhového ocenenia.

Pre investíciu za €300 000 bude celkový počiatočný náklad (cena + poplatky) približne €320 000. Následne sa každoročne pripočítavajú náklady na údržbu, ale bez dane z nehnuteľnosti či príjmu.

Scenáre do budúcnosti

fot. cbnme.com

Aby pochopiť, kde sa teraz nachádzame, oplatí sa vrátiť do roku 2014. Vtedy priemerná cena za štvorcový stop bola okolo 1 003 AED. Potom prišla korekcia, v roku 2020 sme klesli na približne 894 AED/sqft (vplyv pandémie a predchádzajúceho presýtenia). A od tohto momentu sa to naozaj začalo hýbať.

Rok 2024 sme uzavreli v rozmedzí 1 524-1 597 AED/sqft, v závislosti od zdroja údajov. Prognózy na rok 2025 hovoria o 1 625 AED/sqft a niektoré scenáre vidia rok 2026 nad 1 800 AED/sqft. Znie to ako raketa, ale pozor: tempo rastu už klesá. Vstupujeme do fázy moderácie, nie ďalšej eufórie.

Objem predaja a štruktúra trhu

Škála? V roku 2025 očakávame približne 270 000 transakcií s celkovou hodnotou 917 mld. AED. Samotný prvý kvartál 2025 priniesol ~42 000 transakcií (cca 114 mld. AED). Zaujímavé je, že 60–70 % sú off-plan, teda nákupy z projektu, a 87 % kupujúcich platí v hotovosti. To ukazuje, aký pevný základ má tento trh, hoci vysoký podiel off-plan znamená aj väčšiu citlivosť na oneskorenia pri realizácii projektov.

Z pohľadu ponuky: v roku 2025 má pribudnúť ~48 000 nových jednotiek, v roku 2026 až ~72 000, pričom samotný Q1 2025 priniesol ~9 400 jednotiek. Populácia Dubaja už presahuje 3,8 milióna, plus turizmus (viac ako 17 miliónov v roku 2024), takže dopyt je. Otázkou zostáva, či ho ponuka nezačne predbiehať.

Prognózy

Tu sa to začína robiť zaujímavé. Pre vily a prémiový segment väčšina analytikov predpovedá rast +5-8% v roku 2026. Byty v strednom segmente? Fitch a ďalší opatrní experti varujú pred možnou korekciou na úrovni 10-15%, najmä kvôli nadbytku off-plan projektov a rastúcemu počtu dodávok. Nájomné krátkodobo rastie ( +6-13%), takže investori na prenájom majú určitú rezervu, ale v rokoch 2026-2027 môže cenový tlak pôsobiť opačne.

Čo z toho teda vyplýva? Ak sa pozeráš na luxus a vily, výhľad vyzerá stabilne. Byty? Treba si dať pozor na načasovanie.

Ako múdro čítať trh Dubaja?

fot. elysian.com

Trh v Dubaji to nie sú len tvrdé dáta, ale aj kontext, ktorý rozhoduje o tom, či je daná cena príležitosťou alebo pascou. Jeden meter v Marina môže stáť podobne ako v Downtown, no potenciál prenájmu, dostupnosť metra a rozvojové vyhliadky lokality vytvárajú úplne iný investičný príbeh. Priemerné ceny v eurách poskytujú referenčný bod, ale skutočná hodnota sa skrýva v detailoch, o ktorých developeri v predajných brožúrach často mlčia.

Preto sa pri kúpe v Dubaji oplatí pozerať širšie než len na samotné čísla v ponuke. Lokalita, vyspelosť štvrte, kvalita developera a reálne náklady na prevádzku často vážia viac než samotná kúpna cena.

A práve táto schopnosť čítať medzi riadkami oddeľuje úspešnú investíciu od sklamania. Ja už mám v Dubaji dve nehnuteľnosti a úprimne vám tento región odporúčam!

Stev

milovník prémiových nehnuteľností a golfu

redakcia Luxury Blog