Do akých nehnuteľností investovať v roku 2026 – praktický sprievodca

Tri roky dozadu všetci kupovali všetko – byty sa rozchytávali ako teplé rožky, sklady rástli ako huby po daždi a dokonca aj pozemky pri lese si nachádzali kupcov. Potom prišlo zvyšovanie úrokových sadzieb, úvery zdraželi, trh sa spomalil. A teraz stojíme v roku 2026, v momente, ktorý mnohí experti nazývajú „bodom zlomu“. Ale čo to vlastne znamená?

Investovanie do nehnuteľností je jednoducho ukladanie peňazí do hmotných aktív – kupuješ niečo fyzické, čo môže prinášať zisk z prenájmu alebo zo zhodnotenia hodnoty. V Poľsku je to stále „betónové zlato“, symbol bezpečného uloženia kapitálu. Lenže rok 2026 prináša nové pravidlo: nie každý štvorcový meter je dobrý obchod. Rast tu je, ale je selektívny – na kvalite, lokalite a profile rizika záleží viac než kedykoľvek predtým.

Do akých nehnuteľností investovať v roku 2026? – poradíme!

fot. brigadegroup.com

Investor, ktorý má v roku 2026 k dispozícii hotovosť, si kladie niekoľko kľúčových otázok:

• Ktoré segmenty – byty, sklady, pozemky – majú najvyššie ROI?
• Aké veľké je riziko v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi?
• Oplatí sa vziať si úver pri súčasných úrokových sadzbách?
• Kde hľadať príležitosti a čomu sa vyhýbať ako ohňu?

Ďalšie časti tohto článku ukážu, ako presne sa mení trh, ktoré typy nehnuteľností sú favoritmi investorov a ako zvoliť stratégiu podľa vlastného profilu rizika. Pretože rok 2026 už nebude stačiť „kúpiť čokoľvek“ – treba vedieť čo a prečo.

Ako sme sa dostali do roku 2026 – ponaučenia z histórie trhu s nehnuteľnosťami

Bez pochopenia histórie je ťažké posúdiť, či rok 2026 je vhodný čas na investíciu – alebo na jej odloženie. Poľský trh s nehnuteľnosťami prešiel naozaj divokou cestou, od komunistického systému prideľovania bytov až po súčasné covidové nákupné šialenstvá.

fot. mediaboom.com

Najdôležitejšie etapy poľského trhu s nehnuteľnosťami 1976-2025

Tu je, ako to vyzeralo v skratke:

• 1976-1989: transformácia režimu, byty v systémovom prideľovaní, súkromné vlastníctvo obmedzené
• 1990-2008: boom po uvoľnení trhu ( nárast cien až ×10 po roku 1990), vstup do EÚ (2004) – prílev kapitálu, prvé špekulatívne bubliny
• 2008-2015: globalná kríza zasiahla aj Poľsko, ceny klesli o 20-30 %, ale ECB znížila úrokové sadzby, takže úvery sa stali lacnejšími a trh sa stabilizoval
• 2016-2019: silný rast, najmä vo veľkých mestách ( +50 % v tzv. BIG5), developeri nestíhali s ponukou
• 2020-2022: pandémia paradoxne zvýšila dopyt, ľudia sa uchýlili do svojich štyroch stien, ceny vzrástli o ďalších +30-50 %
• 2023-2025: NBP zvýšila úrokové sadzby, úvery zdraželi, dopyt oslabil, trh vstúpil do fázy stabilizácie (a miestami miernej korekcie)

Globálne? Nehnuteľnosti dlhodobo rastú – v Poľsku +500 % po zohľadnení inflácie za posledných 50 rokov. Americké REIT-y prinášajú v priemere ~11 % ročne od 60. rokov. Ale – a to je dôležité – každých 7-10 rokov dochádza ku korekciám. Niekedy výrazným.

Čo nás učia predchádzajúce bubliny a korekcie?

Niekoľko lekcií do budúcnosti:

• Vysoké nárasty často predchádzajú korekcii (pozri: 2007, 2021)
• Lacno nikdy neznamená „zle“ – krízy sú príležitosťou pre trpezlivých
• Emócie (strach, eufória) sú zlý poradca – je lepšie sledovať cykly, a nie titulky z novín
• Z dlhodobého hľadiska nehnuteľnosti rastú, ale krátkodobo môžu bolieť

V roku 2026 sa pravdepodobne nachádzame vo fáze stabilizácie po šialenstve – je to príležitosť alebo pasca? Na odpoveď sa treba pozrieť na aktuálne údaje.

fot. vidyard.com

Poľský trh v roku 2026 – kľúčové údaje a nové regulácie

Po niekoľkých rokoch výrazných vzostupov a pádov vstupuje poľský trh s nehnuteľnosťami do roku 2026 v úplne inom stave – je stabilnejší, ale zároveň náročnejší pre investorov.

Predaj a ceny bytov na prelome rokov 2025/2026

Údaje z konca roka 2025 ukazujú jasné oživenie. Predaj bytov vzrástol medziročne približne o 10 %, pričom ceny v najväčších mestách sa stabilizovali – Varšava stále 15-18 tis. PLN/m², Krakov a Vroclav len o niečo menej. Čo je dôležité, nejde tu o špekulatívny boom, ale o reálny dopyt. Ľudia sa jednoducho vracajú na trh, pretože vidia, že úver opäť dáva zmysel.

Úrokové sadzby, úvery a dostupnosť financovania

NBP znížila referenčnú sadzbu z približne 5,75 % na 4,5 %, čo sa prejavilo poklesom WIBOR 3M na úroveň okolo 4 %. Pre niekoho, kto si berie hypotéku na 500 000 PLN, splátka klesla na približne 3 000 PLN mesačne – znesiteľné. Navyše banky sa vrátili k úverom s LtV do 90 %, takže vlastný vklad nemusí byť obrovský. To všetko spolu spôsobuje, že dostupnosť financovania je najlepšia za posledných niekoľko rokov.

Nové predpisy: PIT 2020 a plánovacia revolúcia

Od januára 2026 vstupujú do platnosti dve veľké zmeny. Prvá: byty kúpené v roku 2020 je už možné predať bez dane z príjmu (PIT) – experti odhadujú, že na trh sa dostane až 50–100 tisíc bytov, čo zvýši ponuku. Druhá: nový plánovací zákon zasahuje poľnohospodárske pozemky bez územného plánu – tisíce takýchto pozemkov sa stali prakticky bezcennými.

Dopyt po prenájme sa drží celkom dobre – výnosnosť okolo 4–4,5 %, dopyt po bytoch +15 % (okrem iného vďaka migrantom z Ukrajiny), napriek záporným demografickým trendom. Podmienky sú priaznivé, ale vyžaduje si to selektívnosť.

Byty na prenájom a na predaj – kde hľadať príležitosti v roku 2026

Byty sú stále v Poľsku jednotkou medzi investíciami do nehnuteľností – ale v roku 2026 bude ich výnosnosť veľmi rozdielna. Všetko závisí od toho, čo a kde kúpiš.

foto: rsnpropertygroup.com

Malé byty vo veľkých mestách – favoriti roku 2026

Experti sa v tomto zhodujú: najväčší zmysel majú malé byty s rozlohou 40-60 m² v BIG5 (Varšava, Krakov, Vroclav, Trojmesto, Poznaň). Prečo práve takéto? Pretože práca na diaľku znamená, že ľudia často menia bývanie – potrebujú flexibilitu a nechcú sa viazať na roky veľkým bytom. Slobodní, mladé páry, študenti, zahraniční pracovníci – práve oni poháňajú dopyt po prenájmoch.

Prognózy pre BIG5:

Čo to pre teba znamená? Kúpiš dnes, o rok bude tvoj byt mať vyššiu hodnotu a počas celého času získavaš mesačný nájom. Dlhodobo spoľahlivá stratégia.

Provincia a menšie mestá – vyššie ROI alebo vyššie riziko?

Okrem BIG5 je situácia iná. Ceny sú väčšinou stabilné, niekedy klesajú o 2-5 %. Na druhej strane – výnosnosť prenájmu dosahuje aj 4,5-6 %, pretože nákupné ceny sú oveľa nižšie. Znie to dobre? Áno, ale je tu háčik.

Riziko neobsadených bytov rastie. Menšie mestá často prichádzajú o mladých obyvateľov – odchádzajú do BIG5 alebo do zahraničia. Zároveň prílev migrantov (najmä z Ukrajiny) to môže čiastočne vyrovnávať, najmä tam, kde sú výrobné závody.

Príklad investície: 50 m² v Krakove krok za krokom

Konkrétny scenár, aby ste videli čísla:

• Kúpna cena: ~900 000 zł (50 m², dobrá štvrť)
• Nájomné: 4 000 zł/mes.
• ROI z prenájmu: ~5 % ročne (4 000 × 12 / 900 000)
• Potenciálne zhodnotenie: cca +4 % v roku 2026 (teda +36 000 zł)

Spolu máš príjem z prenájmu plus nárast hodnoty. Za rok je to takmer 84 000 zł (mínus náklady – správa, daň, prípadné opravy – povedzme ~30 % z nájomného). Čistý zisk? Asi 6-7 % ročne. Nie je to zázrak, ale je to stabilné.

Ale dávaj pozor na pasce: covidová vlna výstavby mohla vytvoriť miestnu nadmernú ponuku. A demografia – ľudí ubúda (pokiaľ to nezmení migrácia). Preto si vyberaj lokality blízko železnice, univerzít, IT centier – tam bude dopyt stabilnejší.

Sklady, kancelárie a REIT-y – komerčné nehnuteľnosti pre investora

Byty nie sú jedinou možnosťou, ak uvažujete o nehnuteľnostiach ako o investícii. Sklady, kancelárie alebo podiely v REIT-och môžu priniesť úplne iné výnosy – niekedy vyššie, niekedy stabilnejšie. Nie každý má však chuť (alebo kapitál) na kúpu celej logistickej budovy. Pozrime sa, čo v roku 2026 vyzerá rozumne a pre koho.

Magazíny a logistika – lídri v miere návratnosti v roku 2026

Tu sa teraz deje najviac. Prognózy hovoria o raste cien o 7-10 % v priebehu roka, predaj má vyskočiť o +20 % a výnosnosť prenájmu sa pohybuje v rozmedzí 6-8 %. Je to dôsledok boomu v e-commerce – kuriéri potrebujú základne blízko zákazníka. Plus friendshoring: sklady pri Ukrajine alebo na východnej hranici získavajú na význame, pretože firmy chcú mať dodávateľské reťazce bližšie. Príklad? Panattoni stavia obrovské logistické parky pri Vroclave – ROI okolo 8 %. Ale pozor: vstupné prahy sú vysoké, jeden objekt často stojí desiatky miliónov zlotých.

Trh kancelárií po pandémii – stabilizácia alebo zmena funkcie?

Kancelárie? Menej vzrušujúce čísla. Ceny sú skôr stabilné, predaj môže vzrásť o +5 %, výnosnosť z prenájmu je cca 5 %. Hybridná práca zmenila pravidlá hry – firmy prenajímajú menej metrov, ale viac dbajú na kvalitu priestoru. Moderné, ekologické lokality majú výhodu. Certifikát BREEAM alebo LEED dokáže zvýšiť hodnotu objektu o 10–15 % a prilákať inštitucionálnych nájomcov, ktorí platia načas. Riziko? Prázdne priestory, ak sa hybridné zamestnávanie ešte prehĺbi.

REIT-y a zelené budovy ako spôsob diverzifikácie

REIT-y sú nehnuteľnostné fondy vyplácajúce dividendy – globálne prinášajú 6-8 % ročne. Na Slovensku práve prebiehajú legislatívne práce, ale keď zákon vstúpi do platnosti, bude možné kúpiť si „kúsok“ komerčnej nehnuteľnosti bez zmrazovania miliónov. ESG je druhé kľúčové slovo: budovy s certifikátmi priťahujú kapitál, ľahšie sa prenajímajú a majú hodnotovú prémiu.

Kľúčová otázka znie: koľko kapitálu máš a koľko chceš investovať do jedného projektu? Komerčné nehnuteľnosti vyžadujú viac hotovosti, ale poskytujú diverzifikáciu – inštitucionálni nájomcovia, iné cykly ako rezidenčné bývanie.

Pozemky a parcely v novom územnom usporiadaní – čo má ešte zmysel?

Roky bolo investovanie do pozemkov považované za bezpečný spôsob uloženia kapitálu. Kúpite si kus zeme, počkáte a hodnota rastie. Pravda? Nuž, od januára 2026 sa pravidlá hry zmenili – a to pomerne radikálne.

fot. zaminwale.com

Nový plánovací zákon – čo sa mení od roku 2026?

Od 1. januára 2026 nadobudla účinnosť tzv. „plánovacia revolúcia“. Znie to hrozivo, ale v skratke ide o to, že bez miestneho územného plánu (MPZP) je výstavba na pozemku oveľa náročnejšia a často prakticky nemožná. Skončili sa časy, keď si mohol podať žiadosť o podmienky výstavby a po čase dostať zelenú na stavbu. Teraz je rozhodujúci miestny plán. Práve ten bude určovať, akú skutočnú hodnotu má tvoj pozemok.

Pozemky s územným plánom verzus poľnohospodárske polia – kto získa, kto stratí?

Pozemky zahrnuté v územnom pláne sú teraz ako zlato. Odborníci predpovedajú nárast ich cien o +5-10 % už v roku 2026, hlavne preto, že právny status je jasný – vieš, čo tam môžeš postaviť a za akých podmienok. Naopak, poľnohospodárske pozemky bez plánu? To je investícia s vysokým rizikom. Tisíce takýchto parciel môžu stratiť investičnú hodnotu, pretože developer jednoducho nebude mať dôvod na nich stavať.

Stojí tiež za to pozrieť sa na regionálne rozdiely. Mazowiecké vojvodstvo, najmä okolie plánovaného CPK, sú miesta, kde môžu pozemky s územným plánom zdražieť až o +10 %. Ale v iných regiónoch? Dopyt býva výrazne slabší.

Checklista pre kupujúceho investičného pozemku v roku 2026

Skôr než sa rozhodnete pre kúpu, skontrolujte:

1. Má pozemok územný plán? – to je základ
2. Prístup k ceste – bez toho nie je možné stavať
3. Médiá v blízkosti – elektrina, voda, kanalizácia
4. Logistické prostredie – dá sa tu naozaj niečo vybudovať?
5. Riziko zmieny plánov – neplánuje obec revíziu ÚPN?

Pozemky môžu byť skvelou investíciou, ale len vtedy, ak majú pevné právne základy. Inak kupuješ riziko, nie aktívum.

Efektívne stratégie investovania do nehnuteľností v roku 2026

V roku 2026 samotný nákup bytu na prenájom už nestačí na to, aby sme hovorili o skutočnej stratégii. Trh sa skomplikoval – v niektorých mestách máme nadbytok bytov, no zároveň rastú mzdy a potenciálne môžu klesať úrokové sadzby. Ak chcete rozumne budovať portfólio, oplatí sa premýšľať o diverzifikácii a pochopiť, kedy má finančná páka zmysel a kedy je lepšie obmedziť úver.

fot. lawtimesnews.com

Diversifikácia portfólia nehnuteľností v praxi

Namiesto toho, aby ste stavili všetko na jeden typ, oplatí sa skombinovať niekoľko segmentov. Príklad? Malý byt v Bratislave na dlhodobý prenájom (4-7 % netto ročne + zhodnotenie 3-5 %), podiel v logistickom fonde (dividenda 6-8 %) a stavebný pozemok s územným plánom na budúcu investíciu (potenciálne 20-30 % rast za 3-5 rokov, ale bez aktuálneho príjmu). Takáto kombinácia rozkladá riziko – ak sa trh s bývaním spomalí, komercia môže rásť; ak sadzby klesnú, hodnota pozemkov zvyčajne stúpa. No a každý prvok generuje iný typ výnosu – hotovosť teraz (prenájom) vs. zisk neskôr (pozemok).

Nehnuteľnosti vs dlhopisy – kde bude výhoda v roku 2026?

Dlhopisy dnes ponúkajú približne 5,5-6 % pri minimálnom riziku. Byty na prenájom poskytujú podobne 4-7 % netto plus zhodnotenie, ale vyžadujú čas a správu. REIT-y vyplácajú dividendy 6-8 %, sú likvidné, ale kolísavé. Kedy teda má nehnuteľnosť zmysel? Keď očakávaš rast hodnoty (dlhopis to neponúkne) a neodrádzajú ťa prázdne obdobia alebo rekonštrukcie. Ak uprednostňuješ pokoj a likviditu – dlhopisy môžu byť lepšou voľbou.

Ukážkové stratégie: konzervatívna, vyvážená, agresívna

Konzervatívna: väčšina kapitálu v dlhopisoch a REIToch, prípadne jeden malý byt na začiatok. Minimálne zadlženie. Cieľ: stabilný príjem ~5-6 % bez stresu.

Vyvážená: polovica prostriedkov v bytoch (jeden-dva), zvyšok vo fondoch nehnuteľností a dlhopisoch. Mierny úver (LTV ~50 %). Výnos 6-7 % s vyváženým rizikom.

Agresívna: niekoľko bytov s vysokou pákou (LTV 70-80 %), pozemky na budúcu výstavbu. Cieľ: nad 8-10 % pri vyššom riziku neobsadenosti a poklesu cien.

Výber závisí od tolerancie rizika a času, ktorý chceš venovať správe. Vypracuj plán – bez neho je ľahké podľahnúť impulzívnym nákupom.

Budovanie portfólia nehnuteľností do roku 2030 – ako sa pripraviť na zmeny

Investovanie do nehnuteľností je dlhodobá hra – nekupuješ dnes, aby si predal o rok. Ak teda plánuješ vstup v roku 2026, oplatí sa pozrieť ďalej: čo sa môže stať do roku 2030 a ako pripraviť portfólio na rôzne scenáre.

Aké scenáre čakajú trh s nehnuteľnosťami do roku 2030?

Analytici očakávajú, že niekedy medzi rokmi 2026 a 2030 môže dôjsť ku korekcii cien o 10-20 %, najmä v segmente bývania. Vrchol nadbytku bytov sa predpovedá na roky 2028-2030 – vtedy developeri prinesú výsledky boomu z rokov 2023- 2025. Po tomto „prestriedaní“ je možný ďalší rast, poháňaný pokračujúcou urbanizáciou a poklesom počtu dostupných bytov. Znie to ako hojdačka? Presne tak – preto je flexibilita kľúčová.

Tri dlhodobé trendy, na ktoré sa oplatí zamerať:

• Downsizing – vo veľkých mestách budú preferované menšie, funkčné byty; väčšie M4 môže byť ťažšie prenajať.
• Friendshoring – sklady a haly pri hranici s Ukrajinou, blízko Západu – logistika čoraz bližšie k odbytovým trhom.
• ESG a zelené certifikáty – energeticky úsporné budovy budú drahšie, ale ľahšie na prenájom a predaj.

Praktické kroky, ako pripraviť svoju peňaženku už dnes

Čo robiť v roku 2026, majúc na pamäti rok 2030?

1. Uprednostňuj flexibilné, ľahko prenajímateľné priestory – malé alebo stredne veľké byty v dobrých lokalitách.
2. Opatrne s veľkými pozemkami bez územného plánu a priestrannými bytmi na okraji mesta.
3. Postupne budujte expozíciu na logistiku a certifikované objekty (BREEAM, LEED).
4. Sleduj rozhodnutia NBP, regulačné zmeny a trhové správy (JLL, Otodom, Colliers).
5. Aktualizujte stratégiu každých 12–24 mesiacov – konzultácia s poradcom môže pomôcť vyhnúť sa chybám.

Nehnuteľnosti už nie sú jednoduchým „betónovým zlatom“, ale pri uvedomelom a flexibilnom prístupe môžu zostať pevným pilierom majetku. Aspoň ja to tak vidím.

NORBI C

redakcia nehnuteľností

Luxury Blog