Globálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami – kde je cena za meter najvyššia?

Za 4 000 000 zlotých si môžete kúpiť 40-metrový byt v Hongkongu alebo vilu s bazénom v Toskánsku – rovnaká suma, dva úplne odlišné svety. Dnes sa pokúsim priblížiť globálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami.

Ešte pred desiatimi rokmi si nikto nemyslel, že meter štvorcový môže stáť viac ako auto. Dnes sledujeme ceny, ktoré obracajú všetko naruby. V Monaku sa platí 200 000 eur za meter. To nie je omyl.

Globálna hodnota trhu s luxusnými nehnuteľnosťami v roku 2023 dosiahla podľa Deloitte 1 121 miliárd dolárov. Prognózy na rok 2025 hovoria o náraste o 24–25 percent. Je to takmer nepredstaviteľné.

fot. tomferry.com

Globálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami – vitaj vo svete miliónov

Otázka „kde je najdrahšie?“ má dnes väčší význam než kedykoľvek predtým. Nejde len o zvedavosť. Je to otázka pochopenia, ako funguje moderný svet peňazí a moci. Tam, kde najbohatší investujú svoj kapitál, sa formuje budúcnosť celých regiónov.

Niekedy premýšľam, čo sa stane s cenami v tých najexkluzívnejších lokalitách. Dokáže Monako so svojimi 200 000 eur za meter štvorcový udržať svoju pozíciu v ére udržateľného rozvoja? Bude mladá generácia miliardárov stále chcieť bývať v betónových mrakodrapoch pri Stredozemnom mori?

foto: sothebysrealty-france.com

Tento článok odpovie na tri kľúčové otázky súčasného trhu s luxusnými nehnuteľnosťami:

• Ktoré mestá lámu všetky cenové rekordy a prečo práve tieto miesta

• Ako vyzerajú byty za milióny a čo vlastne za také peniaze kupujete

• Má boom luxusných nehnuteľností svoje hranice a kedy sa môže skončiť

Žijeme v dobe, keď apartmán môže stáť viac než rozpočet celého mesta. Znie to ako sci-fi, ale je to naša realita. Skôr než sa pozrieme na konkrétny rebríček najdrahších lokalít, oplatí sa pochopiť rozsah tohto fenoménu.

foto: valcucine.com

Rebríček svetových hotspotov: kde je meter štvorcový luxusnou záležitosťou

Skontroloval som najnovšie údaje z prvých mesiacov roku 2025 a musím priznať – ceny za meter štvorcový v najdrahších štvrtiach sveta urobia dojem aj na mňa.

“Rozdiel medzi Európou a Áziou? V Monaku platíš za bezpečnosť kapitálu, v Hongkongu za prístup k rýchlo rastúcim trhom. Amerika je jednoducho čistý prestíž.”

Najzaujímavejší prípad je asi ten penthouse v New Yorku za 250 miliónov dolárov. Majiteľ ho kúpil hlavne cez internet, ani si ho osobne nepozrel. V Monaku zase rekordná transakcia zahŕňala apartmán, ktorý má vlastný jachtový prístav – doslova môžete priplávať až pod balkón.

foto: 943thepoint.com

Ázijské trhy fungujú inak ako európske. V Singapure či Hongkongu sa kupujú najmä nové projekty, v Londýne alebo Cannes často historické nehnuteľnosti s dušou.

Poľsko v zrkadlách sveta

U nás vo Varšave najdrahšie lokality už dosahujú 95 000–110 000 PLN/m², čo je asi 20 000 EUR/m². Stále je to päťkrát menej ako v Monaku, ale rozdiel sa zmenšuje. Gdansk prekonal vlastný rekord – apartmán pri Motławe sa predal za 24,8 milióna PLN. Smiešne v porovnaní s Manhattanom, ale pre poľské pomery je to prelom.

Pamätám si, ako sa pred piatimi rokmi hovorilo o „šialenstve“ cien 15 000 PLN/m² v centre Varšavy. Dnes je to štandard v lepších lokalitách.

Čo spája tieto mestá okrem astronomických súm za meter štvorcový?

foto: solproperties.ae

Prečo je to tam také drahé? Faktory ovplyvňujúce ceny

Odkiaľ sa berú tieto astronomické ceny? Táto otázka mi nedá spať, odkedy som videl byt v Hongkongu za 50-tisíc dolárov za štvorcový meter. Znie to ako vtip, ale mechanizmy stojace za takýmito sumami sú úplne racionálne.

ASCII CHART – HLAVNÉ CENOVÉ FAKTORY:

Ponuka vs Dopyt ████████████ 60%
Makroekonómia ████████ 40%
Tech & Lifestyle ████ 20%

Začnem od ekonomických základov, pretože práve tie poháňajú celý stroj. V Hongkongu je len 25 % územia vhodných na výstavbu – zvyšok tvoria hory a voda. Globálny kapitál však takéto obmedzenia nepozná. Miliardy dolárov z pevninskej Číny, Singapuru či Londýna hľadajú bezpečný prístav. Výsledok? Ceny rastú nie preto, že by byty boli lepšie, ale preto, že sú jednoducho vzácne.

Monako je ešte extrémnejší prípad. Nazývam ho „bankou na skalách“ – tu nekupujete nehnuteľnosť, ale bezpečie. Podľa PwC 2025 „politická stabilita a nulová daň z príjmu generujú bezpečnostnú prémiu na úrovni 30–40 % v porovnaní s inými prémiovými lokalitami.“

Úrokové sadzby tiež zohrávajú kľúčovú úlohu. Keď Fed znižuje sadzby, bohatí investori opúšťajú dlhopisy a hľadajú alternatívy. Nehnuteľnosti v prestížnych lokalitách sa vtedy stávajú ako umelecké diela – čím drahšie, tým žiadanejšie.

Technológia pridáva ďalšiu vrstvu nákladov. AI-ready domy s inteligentným riadením energie, zelené certifikáty LEED či BREEAM – to všetko niečo stojí. Prirážka za udržateľnosť je aktuálne 5–10 %, ale vidím, ako toto číslo rastie. Smart home v New Yorku už nie je rozmar, ale nevyhnutnosť pre niekoho, kto platí milióny.

Niekedy sa zamýšľam, či to s tými certifikátmi nepreháňame. Ale trh hovorí jasne – byt bez zeleného označenia stráca na hodnote rýchlejšie ako iPhone bez najnovšieho iOS.

Kultúra a prestíž sú tretím pilierom tejto skladačky. Cannes nie je len filmový festival – je to globálna značka. Byt s výhľadom na červený koberec automaticky získava na hodnote. Off-market exkluzivita funguje podobne. Najdrahšie nehnuteľnosti sa vôbec nedostanú do verejných ponúk. Predávajú sa v uzavretom kruhu cez súkromných maklérov.

Pamätám si rozhovor s maklérom z Londýna, ktorý mi povedal: „Ak vidíš cenu online, znamená to, že si ten byt nemôžeš dovoliť.“ Znie to arogantne, ale má to ekonomický zmysel. Skutočné perly sa predávajú v sieti kontaktov, kde cena je len jedným z mnohých faktorov.

Všetky tieto sily pôsobia spoločne ako ozubené kolieska vo švajčiarskych hodinkách. Obmedzená ponuka, globálny kapitál, technologické požiadavky, kultúrny prestíž – každý prvok poháňa ostatné. Získajú tieto sily na sile, alebo zoslabnú?

fot. ehl.at

Čo ďalej s luxusom? Trendy 2025+ a kľúčové závery pre investorov

Práve som analyzoval stovky správ o trhu s luxusnými nehnuteľnosťami. Vieš, čo ma najviac prekvapilo? Že všetci sa pozerajú nesprávnym smerom.

Kým poľskí investori sa stále zameriavajú na domáci trh, skutočné dianie prebieha v Ázii. Prognózy sú jednoznačné – globálny trh s luxusnými nehnuteľnosťami porastie do roku 2030 o 10–15 % ročne. Ázia bude lídrom tohto rastu. Nie je to náhoda, je to demografická matematika.

fot. 11prop.com

Vidím tri megatrendy, ktoré všetko zmenia. Prvým je ázijská dominancia – noví bohatí zo Singapuru, Hongkongu a Dubaja nakupujú po celom svete. Druhým trendom je ESG, ktoré už nie je len módou, ale stalo sa štandardom. Tretím je technológia VR, ktorá revolučne mení spôsob hodnotenia nehnuteľností mimo trhu.

Ale pozor na pasce. Pripravil som tabuľku najdôležitejších príležitostí a rizík:

Pamätám si, ako pred piatimi rokmi všetci hovorili, že Varšava je príliš drahá. Teraz tí istí ľudia ľutujú, že nekúpili. História sa rada opakuje, ale na iných miestach.

foto: thepinnaclelist.com

Moje tri konkrétne odporúčania pre každého investora sú:

1. Due diligence ESG – kontrolujte energetické certifikáty a udržateľné riešenia v každej nehnuteľnosti
2. Geografická diverzifikácia – minimálne 30 % portfólia mimo Poľska, zameranie na Áziu a stabilné európske trhy
3. Využite technológiu VR – na posúdenie off-market nehnuteľností a analýzu potenciálu ešte pred obhliadkou

fot. vicworkstudio.com

Nebudem to tajiť – trh sa stane zložitejším. Regulácie budú prísnejšie, konkurencia väčšia. Práve preto tí, ktorí sa pripravia vopred, získajú najviac.

Je čas prestať myslieť lokálne. Analyzuj globálne, diverzifikuj rozumne, konaj rozhodne!

Michael

redaktor nehnuteľností

Luxury Blog