Marq Omotesando One – rekord, ktorý mení tokijský trh

9,5 miliardy jenov za jeden byt. Znie to ako chyba v novinovom článku, ale naozaj sa to stalo – a to v jednej z najprestížnejších štvrtí Tokia. Penthouse v komplexe Marq Omotesando One práve vstúpil do histórie ako najdrahšia rezidenčná transakcia, aká bola kedy zaznamenaná v Japonsku. Nehovoríme tu o „len drahom apartmáne“. Toto je absolútny rekord, ktorý prinútil Bloomberg aj ďalšie svetové médiá venovať tejto udalosti stovky článkov.

Omotesando je pre Tokio niečo ako spojenie varšavskej štvrte Mokotów s parížskou Champs-Élysées – lenže elegancia je tu tichšia, rafinovanejšia. Hneď vedľa Harajuku, obklopený butikmi haute couture a galériami, tento rajón už roky priťahuje ľudí s peniazmi a vytříbeným vkusom. Predaj penthousu na tomto mieste sa stal symbolom niečoho väčšieho – boomu ultra-luxusných nehnuteľností v celej Ázii.

fot. colliers.com

Marq Omotesando One – Ázia premium

Čo je zaujímavé, nejde o náhodný výpredaj jedného apartmánu. Tokio už nejaký čas zažíva naozaj výrazný rast cien v prémiovom segmente. Dá sa povedať, že táto transakcia je… presne tak, čerešnička na torte procesu, ktorý trvá už niekoľko rokov. Zahraničný kapitál, vysoká kvalita života, stabilita – to všetko spôsobuje, že mesto priťahuje čoraz viac kupujúcich ochotných zaplatiť nepredstaviteľné sumy.

Ale čo presne spôsobuje, že práve tento penthouse má hodnotu vyššiu než malá elektráreň? O tom o chvíľu.

Interiér záznamu – ako vyzerá Marq Omotesando One

Keď premýšľaš o najdrahšom byte v histórii Japonska, možno si kladieš otázku – čo vlastne dostaneš za tie desiatky miliónov dolárov? Tu je odpoveď… veľmi konkrétna. A naozaj pôsobivá.

fot. studiopdp.com

Metráž, poschodie a dispozícia – čísla, ktoré robia dojem

Penthouse v Marq Omotesando One sa rozprestiera na 625 metroch štvorcových – to je priestor, ktorý v Tokiu jednoducho neexistuje. Štyri spálne, umiestnenie na štvrtom (najvyššom) poschodí nízkej, komornej budovy. Low-rise – tento pojem má v tejto štvrti oveľa väčší význam než len architektonický opis. Ide o súkromie. O to, že nad tebou nie je desať ďalších bytov. Že sa z okna nepozeráš na stenu mrakodrapu tridsať metrov ďalej.

Budova má len niekoľko jednotiek – každá prakticky na mieru. Práve táto intimita spôsobuje, že celý komplex pripomína skôr súkromnú rezidenciu než bytový dom.

fot. studiopdp.com

Japonský minimalizmus, škandinávska precíznosť

Dizajn? Marq Omotesando One získal zlato v Sky Design Awards 2023 v kategórii architektúra – a úprimne, keď sa na to pozriete, hneď pochopíte prečo. Kombinácia japonského minimalizmu (inšpirácia zenom, čisté línie, prírodné materiály) so škandinávskou precíznosťou spracovania. Všetko je… premyslené do detailu. Na náhodu tu nie je priestor.

foto: merci-magazine.com

A pokiaľ ide o vybavenie:

• súkromný bazén a wellness (veď prečo nie)
• strešná terasa s výhľadom na štvrť
• súkromný výťah vedúci priamo do bytu
• mramorové kúpeľne – a to nie hocijaký mramor
• panoramatické okná od podlahy až po strop
• inteligentné systémy riadenia domácnosti

Poloha v Omotesando je ďalším plusom – butiky, michelinské reštaurácie, stanica Harajuku len pár minút chôdze. Štýl života, ktorý si inde len ťažko predstaviť.

Rekord za tsubo – čo táto transakcia hovorí o trhu

Viac ako 50 miliónov jenov za tsubo – nový štandard?

Transakcia za 9,5 miliardy jenov znie pôsobivo, no až prepočet na cenu za tsubo ukazuje, ako veľmi sa tento penthouse vymyká zvyšku krajiny. Cena presiahla 50 miliónov jenov za tsubo – to je približne 330-tisíc dolárov za meter štvorcový. V Japonsku ide o absolútny rekord, ktorý zatienil všetky predchádzajúce luxusné obchody v centrách miest. Pre porovnanie, predchádzajúce najdrahšie byty v Tokiu sa pohybovali okolo 30–35 miliónov jenov za tsubo. Nárast o desiatky percent v rámci jedného predaja – a zrazu všetci hovoria o „novej ére“ prémiových nehnuteľností.

Zaujímavé je, že táto transakcia nie je žiadnou náhodou. Tokio už niekoľko rokov zažíva boom luxusných nehnuteľností, ktorý poháňa viacero faktorov naraz:

• Stavebná inflácia – náklady na materiály a prácu vyhnali ceny nových projektov
• Slabý jen – spôsobil, že zahraniční investori v skutočnosti platia menej vo svojich menách
• Obmedzená ponuka – v centrálnych štvrtiach ako Minato či Shibuya už prakticky nie sú voľné pozemky
• Rastúci miestny kapitál – bohatí Japonci čoraz častejšie investujú prostriedky do nehnuteľností namiesto dlhopisov

fot. merci-magazine.com

Odborníci tento trend sledujú už dlhší čas. Podľa odvetvových analýz ceny prémiového segmentu v Tokiu vzrástli od roku 2020 približne o 20–30 %. Je to výrazný nárast, najmä na trhu, ktorý bol celé desaťročia stabilný (aby sme nepovedali – nudný).

V júni 2025, hneď po oznámení transakcie, začali špecializované luxusné médiá hovoriť o „korune Tokia“ a „referenčnom bode pre celú Áziu“.

„Tento predaj stanovuje nový referenčný bod pre ultra-premium rezidenčné nehnuteľnosti v regióne,“ uvádzalo sa v odvetvových správach.

Nie všetci sú však nadšení. Na internetových fórach, vrátane Redditu, sa rozprúdila diskusia o cenovej priepasti. Jeden z používateľov napísal priamo:

“50 miliónov za tsubo, keď priemerný byt v tom istom meste stojí 3-4 milióny? To je už absurd, nie luxus.”

Časť komentátorov poukázala na to, že pre bežného obyvateľa Tokia je takáto transakcia čistá abstrakcia – ako čítanie o predaji súkromného ostrova. Iní sú presvedčení, že ide o prirodzený vývoj trhu v globálnom finančnom centre.

Otázka znie: je to jednorazový cenový úlet, alebo skutočne začiatok novej normy pre najdrahšie nehnuteľnosti v Ázii?

Tokio a Singapur vedú preteky v ultra-luxe

Rekordných 9,5 miliardy jenov nie je len zaujímavosťou z tokijského trhu. Je to míľnik, ktorý nastavuje latku pre celú Áziu, možno dokonca globálne. Developeri od Singapuru po Hongkong už určite prehodnocujú svoje ocenenia – ak niekto zaplatil takú sumu v Japonsku, kde bola tradične šetrnosť cnosťou, čo to znamená pre cenový strop ultra-luxusu v regióne?

Podľa prognóz, ktoré sa objavujú v odvetvových správach, môžu ceny prémiových nehnuteľností v Tokiu do konca roka 2026 vzrásť ešte o 10-15 percent. Zároveň čoraz viac expertov poukazuje na to, že dvojica Tokio-Singapur preberá štafetu od Hongkongu, ktorý po politických turbulenciách trochu stratil svoj lesk ako ázijské epicentrum luxusu. Tokio však ponúka politickú stabilitu, slabý jen (aspoň donedávna) a rastúci počet medzinárodných obyvateľov hľadajúcich bezpečný prístav.

Ako môžu investori čítať rekord z Omotesando?

foto: studiopdp.com

Pre investorov transakcia Marq Omotesando One prináša niekoľko jasných signálov, ale aj otázok. Na jednej strane:

Príležitosti:

• Ultra-luxusné projekty v Tokiu získavajú prestíž – teraz je jednoduchšie obhájiť cenu na úrovni 300–400 tisíc dolárov za meter
• Zahraničné fondy ako EQT ukazujú, že Japonsko prestáva byť exotickým trhom a stáva sa mainstreamom pre prémiový kapitál
• Low-rise luxury (nízkopodlažné budovy s malým počtom jednotiek) sa môže stať trendom nielen v Tokiu, ale aj v Soule či Tchaj-peji
• Hodnota ďalšieho predaja ultra-units sa pravdepodobne stabilizovala na vysokej úrovni – niekto, kto teraz kupuje premium, má istejšie vyhliadky

Riziká:

• Pri takýchto cenách môže každá makroekonomická korekcia (zvýšenie sadzieb, regionálna kríza) výrazne zasiahnuť ocenenie top-tier assets
• Úzka základňa kupujúcich – toto nie je masový trh, počíta sa len s niekoľkými desiatkami ultra-bohatých, nie s tisíckami zákazníkov
• Sociálne nerovnosti v Tokiu rastú (hoci Japonsko má stále relatívne plochú štruktúru), čo môže viesť k politickému napätiu a tlaku na dane z nehnuteľností

Z pohľadu mesta predaj za takmer 70 miliónov dolárov posilňuje pozíciu Tokia na globálnej mape luxusu – ambasádormi značky Marq sú teraz nielen developeri, ale aj celá štvrť Omotesando, ktorá upevňuje svoju povesť ako japonské Parížske Elyzejské polia. Na druhej strane – čoraz výraznejší rozdiel medzi priemerným obyvateľom a tými na samom vrchole môže vyvolávať diskusie o prístupe k verejnému priestoru a gentrifikácii.

Praktická rada? Sledujte, čo urobí EQT a podobné fondy v ďalších projektoch. Ak sa objavia nové low-rise developmenty s podobnou filozofiou – poznáme už vzorec úspechu. Marq Omotesando One ho práve stanovil.

Steff Jeff

redakcia nehnuteľností

Luxury Blog