Oplatí sa investovať do apartmánového hotela?

Investovanie do nehnuteľností, kúpa bytov na prenájom a bytov pre turistov je jedným z najbezpečnejších a najspoľahlivejších spôsobov investovania. kapitál. Aspoň taký je všeobecný názor. Kým však súkromná oblasť nákupu a zarábania peňazí na nehnuteľnostiach je celkom bežná, kondohotely sú stále otázne. Na začiatok úvahy Oplatí sa investovať do apartmánového hotela? musíte definovať, čo to je, a zvážiť potenciál tohto typu podnikania v priebehu rokov.

Oplatí sa investovať do apartmánového hotela?

Každý investor, ktorý má veľké množstvo kapitálu na investovanie, v určitej fáze uvažuje o investovaní určitej sumy do nehnuteľností. Nemusíte mať cez 200 nájomných domov ako Thomas Shelby z Peaky Blinders, aby ste zarobili na bytoch, domoch, apartmánoch resp. hotely.  Ak chcete investovať do izieb, nemusíte byť majiteľom hotela. Riešením a zaujímavou možnosťou sú tu Condo hotels.

Oplatí sa teda investovať do apartmánového hotela? Condohotel je zaujímavou možnosťou pre bezpečnú investíciu do nehnuteľnosti. Tieto budovy, ktoré sa často nachádzajú v obľúbených turistických destináciách a veľkých mestách, ponúkajú možnosť generovať príjem z prenájmu turistom a ľuďom na služobných cestách. Investori môžu počítať s určitými ziskami a prevádzkovateľ zariadenia je zodpovedný za údržbu spoločných priestorov. Majiteľov to odbremení od každodenných manažérskych povinností. V porovnaní s tradičnými nájomnými bytmi vo väčších mestách sú však zisky z apartmánových hotelov viac sezónne. Závisia aj od kvality služieb operátora a miesta investície.

Čo je to apartmánový hotel?

Bytový hotel je špecifický typ nehnuteľnosti, ktorý v sebe spája vlastnosti tradičného hotela a obytnej budovy. Možno ich nájsť najmä v atraktívnych turistických lokalitách, ako sú prímorské letoviská či horské strediská, hoci sa vyskytujú aj v veľké mestá a obchodné centrá. V kondohoteli majú jednotlivé izby postavenie samostatnej právnickej osoby – majú vlastný pozemkový a hypotekárny register, čo umožňuje ich nákup, predaj a prenájom na princípoch podobných ako developerské byty.

V kondohoteli sa kupujúci stáva vlastníkom konkrétnej izby, ktorú môže využívať ako na vlastnú rekreáciu, tak aj na krátkodobý prenájom. Tento model umožňuje majiteľom získať finančné výhody z prenájmu. V zmluvách s prevádzkovateľom zariadenia sa zvyčajne stanovuje, že vlastník môže nehnuteľnosť používať niekoľko týždňov v roku, zatiaľ čo zvyšok času je prenajatý hosťom, čo majiteľovi vytvára príjem.

Bytové hotely zastupujú sektor prémiové nehnuteľnosti. Tieto investície sa vyznačujú vysokým štandardom povrchovej úpravy, luxusným vybavením a širokou škálou hotelových služieb, akými sú recepcia, izbová služba, kúpele, reštaurácie a bazény. Toto je nepochybne prémiový trh.

Hybridné bytové hotely a aparthotely získavajú na popularite vo väčšine veľkých miest a dovolenkových stredísk po celom svete. Sú dynamicky sa rozvíjajúcim typom multifunkčnej investície do nehnuteľností. Na rozvinutých trhoch tvoria bytové hotely 10 až 20 % hotelových zariadení patriacich do prémiového segmentu, aj keď existujú značné rozdiely. V Bankoku tvoria iba 4 %, zatiaľ čo v prímorskom Miami až 40 % nehnuteľností tvoria bytové hotely.

Prečo sú apartmánové hotely obľúbené?

Condo hotely lákajú investorov a prevádzkovateľov hotely kvôli výhodám, ktoré ponúkajú obom stranám. Prevádzkovateľ hotela získa hotový a vybavený hotel v špičkovej lokalite, pričom investor získa možnosť bezpečne investovať kapitál s atraktívnou mierou návratnosti. Hoci výstavba luxusného rezortu môže stáť viac ako 500 miliónov dolárov, dopyt po tomto type nehnuteľností v zahraničí zostáva stabilný. Trh s dovolenkovými apartmánmi je na vzostupe, ako je vidieť na projektoch, ako je hotel Waikiki na Havaji, kde sa všetkých 500 apartmánov predalo v prvý deň za celkovú sumu 700 miliónov dolárov.

Luxusné bytové hotely – investícia do prestíže

Vďaka infraštruktúre hotel, služby šité na mieru a značka a skúsenosti prevádzkovateľa je kondo hotel exkluzívnou investíciou. Tento typ zariadení zabezpečuje plynulé generovanie ekonomických výhod pre manažéra hotela aj majiteľov jednotlivých apartmánov.

Po celom svete sú kondohotely obľúbené v luxusných rezortoch a turistických oblastiach. Príklady možno nájsť na miestach ako Miami, kde sa tento typ nehnuteľností objavil v 50. rokoch, ale aj v prestížnych lokalitách v Európe, Ázii a na Strednom východe. V mnohých krajinách si investori cenia bytové hotely pre ich schopnosť diverzifikovať svoje portfólio a potenciálne vyššie zisky v porovnaní s tradičnými investíciami do nehnuteľností.

Realitný trh 2024 – potenciál a hrozby

Investovanie do nehnuteľnosť zostáva atraktívnou možnosťou aj v roku 2024 napriek problémom vysokých úrokových sadzieb, inflácie a vysokej ponuky bývania. Realitný trh ponúka množstvo investičných príležitostí, ktoré môžu priniesť dlhodobé výhody, v komerčnom aj rezidenčnom sektore. Zaujímavou investičnou alternatívou sú aj Condo hotely, ktoré sú jedinečným spojením hotela a apartmánu.

Ako investovať do nehnuteľností v roku 2024?

1. Kúpa a prenájom nehnuteľností:
   • Investícia do prenájmu nehnuteľností, komerčných aj rezidenčných, vám môže priniesť pravidelný pasívny príjem. Medzi obľúbené možnosti patria byty, rodinné domy a komerčné nehnuteľnosti.
2. Opraviť a prevrátiť:
   • Nákup, renovácia a predaj nehnuteľností (“fix and flip”) umožňuje rýchle zisky za predpokladu, že náklady na renováciu sú šikovne riadené a miesto je vhodne vybrané.
3. Bytové hotely:
   • Investovanie do luxusné hotelové izby alebo apartmány v kondo hoteloch vám umožňuje využívať nehnuteľnosť osobne, ako aj generovať príjem z krátkodobého prenájmu. Tento model znižuje zodpovednosť majiteľa vďaka tomu, že zariadenie je riadené profesionálnym operátorom.
4. Investičné fondy a private equity:
   • Investovanie prostredníctvom fondov špecializujúcich sa na nehnuteľnosti alebo participujúce na private equity môže byť diverzifikovanejšie a menej náročné na správu.

Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností v roku 2024

Výhody:

• Potenciál rastu hodnoty: Dlhodobé zhodnocovanie hodnoty nehnuteľností môže viesť k významným kapitálovým ziskom.
• Pasívny príjem: Prenájom nehnuteľností poskytuje pravidelný príjem, ktorý môže byť atraktívny najmä v časoch nízkych úrokových sadzieb.
• Diverzifikácia: Pridanie nehnuteľností do vášho investičného portfólia vám umožní diverzifikovať vaše riziko.

Riziká:

• Vysoké úrokové sadzby: Môžu zvýšiť náklady na financovanie a znížiť ziskovosť investícií.
• Sezónnosť príjmu: Najmä v prípade apartmánových hotelov môže byť príjem sezónny a závislý od kvality facility managementu.
• Kolísanie hodnoty nehnuteľností: Ekonomická nestabilita a zmeny úrokových sadzieb môžu ovplyvniť oceňovanie nehnuteľností.

Napriek niektorým výzvam ponúkajú nehnuteľnosti aj v roku 2024 solídne investičné príležitosti. Rozhodujúce je dôkladne preskúmať trh, posúdiť riziká a prispôsobiť investičnú stratégiu aktuálnym ekonomickým podmienkam.

Condo hotels – nehnuteľnosti za špeciálnych podmienok

Condo hotels sú zaujímavou formou investície, ktorá spája prvky hotela a bytov. Hoci prvé takéto zariadenie bolo postavené v 50. rokoch 20. storočia v Miami, kondohotely sa v Európe začali objavovať až v 90. rokoch. Oplatí sa investovať do apartmánového hotela alebo je lepšie pozrieť sa na iné trhy s nehnuteľnosťami?

Zásady investovania do apartmánového hotela

Hlavným rozdielom medzi investíciou do apartmánového hotela a kúpou klasického bytu je typ zmluvy. V prípade apartmánových hotelov ide zvyčajne o predbežnú dohodu, nie zmluvu o rozvoji. Tento rozdiel je dôležitý, pretože predbežná dohoda menej chráni záujmy kupujúceho a často chýba povinnosť developera vykonať technický audit a opraviť chyby pred dokončením transakcie.

Facility management je kľúčovým prvkom investície. Prevádzkovateľ apartmánového hotela je zodpovedný za údržbu spoločných priestorov, recepcie, reklamu zariadenia a ďalšie povinnosti súvisiace s každodennou prevádzkou hotela. Investor má obmedzený vplyv na riadenie, čo môže byť výhodou aj nevýhodou. Pozornosť sa oplatí venovať aj rozdeľovaniu zisku. Najbežnejšie modely sú 50/50 alebo 70/30 v prospech majiteľa priestorov, treba však počítať s nákladmi súvisiacimi s daňami a poistením nehnuteľnosti.

Výhody a nevýhody investície do apartmánového hotela

Jednou z hlavných výhod investovania do tohto typu nehnuteľnosť Je možné získať vysokú mieru návratnosti, ktorá pri dobre vykonanej investícii môže byť až 10 %. Investor tak nemusí spravovať nehnuteľnosť osobne, čo je oproti klasickým bytom na prenájom značný komfort. Investícia do nehnuteľností navyše chráni kapitál pred infláciou a majiteľ má možnosť využívať priestory vo vybraných obdobiach.

Bohužiaľ, bytové hotely majú aj svoje nevýhody. Zisky sú obmedzené dobou trvania zmluvy s prevádzkovateľom a DPH na hotelové služby sa vzťahuje v plnej výške. Kúpiť takúto nehnuteľnosť na hypotekárny úver je tiež nemožné a cena za meter štvorcový je vyššia ako v stave developera. Investícia závisí aj od kvality služieb operátora. Ide teda o biznis pre investorov, ktorí majú dostatočné finančné zdroje a sú pripravení na výnos rozložený v čase. Oplatí sa teda investovať do apartmánového hotela – bude to perfektné ako jedna z investičných metód? Ako jediný nie nevyhnutne.

Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti v apartmánovom hoteli?

Pri kúpe nehnuteľnosti v apartmánovom hoteli je kľúčové pozorne si prečítať podmienky predbežnej zmluvy a chrániť svoje záujmy. Stojí za to venovať pozornosť skúsenostiam developera a prevádzkovateľa zariadenia, ako aj podmienkam riadenia. Preddavky a vklady môžu byť vysoké, preto by ste sa na takéto náklady mali pripraviť.

Oplatí sa investovať do apartmánového hotela? Je to určite dobrá voľba pre diverzifikáciu portfólia a spôsob, ako generovať stabilný príjem. No, miesto na dovolenku máme isté.