Prémiové nehnuteľnosti na Kanárskych ostrovoch – správa 2026

16 mil.+ turistov v roku 2025, obsadenosť v krátkodobom prenájme na úrovni 65-80 %. Kanárske ostrovy už nie sú sezónnym letoviskom, ale celoročným strojom na zarábanie.

A práve preto je rok 2026 kľúčový. Trh sa rozbehol, ale neprehrial. Prílev zahraničného kapitálu, najmä z Nemecka, Veľkej Británie a Škandinávie, drží ceny vysoko. Ľudia nekupujú len na dovolenku, kupujú si životný štýl: večné leto, žiadny stres zo zimy, skvelá infraštruktúra. A popritom nehnuteľnosť, ktorá zarába sama.

Trh predávajúceho v plnej paráde

Zásoby klesli o 13-20 % medziročne, v závislosti od ostrova. Transakcie sa uzatvárajú 0-5 % pod ponukovou cenou, pričom nehnuteľnosti typu prime (výhľad na oceán, pri pláži) často presne za ponukovú cenu alebo dokonca vyššie. Vyjednávanie? Možné, ale ak váhaš týždeň, niekto iný podpíše skôr.

Brutto 4-6,5 % z prenájmu je reálny priemer, pričom nehnuteľnosti s výhľadom na more a blízko pláže majú navrch. Otázka neznie ” či sa oplatí kúpiť “, ale “kde presne a za akých podmienok”. V tejto správe ukazujeme: ktoré štvrte, aké ceny, ako vyzerá Ley 6/2025 a ako počítať reálny výnos. Bez prikrášľovania, s konkrétnymi číslami.

Prémiové nehnuteľnosti na Kanárskych ostrovoch

Trh s nehnuteľnosťami premium na Kanárskych ostrovoch skutočne nabral na obrátkach. Apríl 2026 prináša čísla, ktoré sa ešte pred rokom zdali vzdialené: priemerná predajná cena je €3 555/m² (+8,42 % r/r), zatiaľ čo nájomné dosahuje €17,14/m² (+4,64 % r/r). Zaujímavé je, že rozdiely medzi provinciami sú výrazné a oplatí sa ich poznať ešte pred plánovaným nákupom.

Priemerné ceny a medziročná dynamika

Santa Cruz de Tenerife je rozhodne drahšia provincia (€3 868/m²), Las Palmas ponúka nižšie ceny (€2 915/m²). Údaje Engel & Völkers a Indomio za I-IV.2026 to rozdeľujú ešte podrobnejšie: prémiové domy stoja €2 685/m² (+3,84% r/r), apartmány €3 298/m² (+3,48% r/r). V samotnej provincii Tenerife marec ukázal €3 435/m². Zahraničné portfóliá, remote pracovníci, dôchodcovia a investori do prenájmu poháňajú dopyt. Naozaj, niet sa čomu čudovať.

Ponuka, čas predaja a vyjednávania

Zásoby klesli o 13-20 % r/r, čo je citeľné v teréne. Priemerný DOM (days on market) je 75-110 dní, ale v hot spotoch klesá na 30-60 dní. Rokovania? Zvyčajne 0-5 % pod ponukou. V lokalitách prime sa často kupuje presne alebo dokonca nad asking price a 15-20 % prémiových transakcií končí nad vyhlásenou cenou. Trh predávajúceho, bez pochýb.

Kde nakupovať a za koľko?

Costa Adeje je najznámejšia prémiová zóna na Kanárskych ostrovoch. Tu sa ceny pohybujú medzi €3 800 a €5 100 za meter štvorcový, pričom priemer pre celé Adeje je €4 603/m² (údaje E&V, Q1 2026). Arona, susedná obec s prístupom k plážam a infraštruktúre, ponúka apartmány v priemere za €4 365/m². Je to spoľahlivý východiskový bod, ak hľadáš overenú lokalitu s pripravenou turistickou infraštruktúrou.

Gran Canaria: plážová oblasť a okolie Maspalomas

Na Gran Canarii je najdrahšie v zóne Santa Catalina a Las Canteras, kde beachfront stojí približne €4 280/m². Maspalomas, známe svojimi dunami a luxusnými rezidenčnými štvrťami, je ešte vyššie: prémiové domy tu stoja v priemere €4 689/m². Celkový benchmark pre juh Gran Canarie v III.2026 je €4 709/m². Z hľadiska výnosnosti krátkodobého prenájmu vyniká La Isleta s brutto ~6,3 % a Las Canteras s ~5,2 % na nehnuteľnostiach prvej línie.

Kde hľadať?

Vegueta a Triana (historické centrum Las Palmas) sú menej očividnou voľbou. Tu je kvalita výstavby slušná a ceny nižšie ako na pobreží. Rozšírenie letísk (2026-2028) a modernizácia TF-5 prinášajú cenovú prémiu 5-15 % v bezprostrednom okolí infraštruktúrnych projektov.

Regulácie, dane a financovanie

Skôr než začneš hľadať konkrétnu nehnuteľnosť, musíš pochopiť jednu vec: predpisy týkajúce sa turistického prenájmu sa práve sprísnili. V mnohých budovách je teraz potrebný súhlas 60 % spoločenstva na prevádzkovanie turistickej činnosti. To nie je formalita. Videla som prípady, keď investori kúpili apartmán vo výbornej lokalite a potom sa ukázalo, že spoločenstvo súhlas odmietlo.

Oblasti so zvýšeným napätím (Las Palmas de Gran Canaria, niektoré časti Tenerife) majú dodatočné obmedzenia. Pred kúpou si over zónovanie a pravidlá spoločenstva, nie až po nej. Ušetrí ti to mesiace frustrácie a právnikov.

IGIC a financovanie nákupu cudzozemcami

Dane? Tu máš malú úľavu. IGIC je 6,5 % na nové stavby, zatiaľ čo na pevnine by si zaplatil 10 % DPH. To je celkom veľký rozdiel pri prémiových nehnuteľnostiach.

Financovanie pre cudzincov vyzerá takto:

• LTV štandardne 60-70% (niekedy banka súhlasí aj s vyšším, ale je to zriedkavé)
• Úroková sadzba ~2,8-3,5% (závisí od banky a tvojho profilu)
• Bezpodmiene potrebujete číslo NIE pred návštevou banky
• Proces trvá 4-8 týždňov, preto si to naplánuj vopred

Čo je zaujímavé, vidím rastúci dopyt po eko-stavbách a rezidenciách s brandingom. Banky takéto projekty posudzujú miernejšie pri hodnotení rizika. Ale pamätaj: súlad s predpismi nie je možnosť, je to podmienka vstupu do segmentu luxury. Bez toho jednoducho nie je hra.

Obraz investora premium 2026

Priemerný nájom v segmente premium momentálne dosahuje €17,14/m² mesačne, čo predstavuje nárast o 4,64 % medziročne. Puerto a Las Canteras sa pohybujú okolo €16,70/m², hoci konkrétna lokalita môže túto rovnicu zmeniť. Obsadenosť v krátkodobom horizonte sa pohybuje medzi 65 % a 80 %, čo pri dovolenkovom tempe nie je zlé. Problém však je, že nové predpisy Ley 6/2025 smerujú majiteľov k dlhodobému prenájmu, takže tieto čísla sa môžu posunúť.

Vrátenie a hodnota pre nerezidenta

Typická hrubá miera návratnosti je 4-6,5 %, v závislosti od štvrte:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (promenáda pri pláži): ~5,2%
• Puerto de la Luz: približne 5,8 %

Tu vstupuje zaujímavý prvok. Zahraniční nerezidenti platia v priemere o 76 % vyššiu prémiu za meter štvorcový v porovnaní s miestnymi kupujúcimi: 3 242 €/m² oproti 1 839 €/m² (2. polrok 2025). Zahraniční rezidenti dosahujú 1 963 €/m². Cudzinci tvoria 18,4 % všetkých nákupov, takže táto skupina určuje časť cien v najlepších lokalitách.

Poliaci? V roku 2024 približne 4 200 transakcií v celej Španielsku, trend rastie v 2025. Ostrovy lákajú najmä ako druhý domov a zdroj príjmu z prenájmu na dovolenku, hoci čoraz viac ľudí vsádza na dlhodobý prenájom vzhľadom na regulácie.

Čo naozaj zostane z prémiového trhu v roku 2026?

Keď sa pozrieš na prémiový trh Kanárskych ostrovov v roku 2026, vidíš skôr konzistentný obraz. Nejde o špekulatívny výbuch ani náhlu bublinu. Je to segment, ktorý našiel rovnováhu medzi dopytom zahraničných kupcov a obmedzenou ponukou najlepších lokalít. Skutočné transakcie, reálne ceny, konkrétni investori s kapitálom.

Čo zostáva? Zrelý trh, na ktorom sa rozhoduješ na základe fundamentov, nie emócií. Kanárske prémiové nehnuteľnosti sú stále výklenkom, ale stabilným. Klíma, letecké spojenia, daňový status – to stále funguje. Ak hľadáš apartmán pri oceáne alebo vilu s výhľadom, možnosti existujú, len musíš vedieť, čo naozaj potrebuješ.

Trh nezmizne, ale ani nevybuchne. Jednoducho pretrváva.

Steen

redakcia nehnuteľností