Koľko stoja nehnuteľnosti v Dubaji?

“Priemerná cena za meter štvorcový v Dubaji v roku 2025 prekročila 18 000 AED, čo je približne 19 000 PLN – to je viac, než zaplatíš za luxusný byt v centre Varšavy.”

Znie to ako šialenstvo? A predsa zahraniční investori už tvoria 70 % celého trhu s nehnuteľnosťami v tomto emirátskom meste. Nie je to náhoda. Dubaj ponúka niečo, čo inde len ťažko nájdete – nulovú daň zo zisku z kapitálu, trvalý pobyt pre vlastníkov nehnuteľností a trh, ktorý rastie raketovým tempom aj počas globálnej inflácie.

Rok 2025 je prelomovým bodom pre dubajský trh s nehnuteľnosťami. Expo 2020 zanechalo svoju stopu, veľké infraštruktúrne projekty sa blížia ku koncu a mesto sa pripravuje na ďalšiu vlnu rozvoja. Investori z Poľska sa na Dubaj čoraz častejšie pozerajú nie ako na exotické dobrodružstvo, ale ako na serióznu alternatívu k domácemu trhu.

Koľko stoja nehnuteľnosti v Dubaji?

Aby ste pochopili, či sa oplatí investovať svoje peniaze do dubajských metrov, musíte poznať tri kľúčové veci:

• Aktuálne ceny za meter štvorcový – koľko naozaj stoja rôzne typy v jednotlivých mestských častiach

• Kompletný prehľad nákladov – aké ďalšie poplatky čakajú kupujúceho okrem ceny bytu

• Ziskovosť a trendy – dá sa zarobiť na prenájme a ako bude vyzerať budúcnosť tohto trhu

Nebudem to tajiť – čísla dokážu prekvapiť. Ale diabol sa skrýva v detailoch a práve detaily v tomto prípade môžu rozhodnúť o úspechu alebo neúspechu tvojej investície.

Skôr než sa však pustíme do konkrétnych súm, oplatí sa pochopiť geografiu cien na dubajskom trhu.

Mapa cien 2025 – od štúdia po penthouse

Ceny v Dubaji v roku 2025? To je téma, ktorú by mal každý potenciálny investor ovládať naspamäť. Rozpätie je naozaj široké, ale dá sa v tom zorientovať.

Fakty, ktoré sa oplatí zapamätať: Ceny off-plan sú v priemere o 15-20 % nižšie ako ready properties. Štandard “luxury” zvyšuje cenu o ďalších 30-40 %. Najväčší nárast cien v roku 2024 zaznamenali štvrte pri kanáli – až o 18 %.

Geografia je v tomto biznise všetko. Downtown a DIFC sú finančné centrá, kde štvorcový meter stojí 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Tam ide o prestíž, takže platíš podobne. Ale ak sa vyberieš do Ajmanu alebo Sharjah na okraj mesta, zrazu tie isté štvorcové metre stoja 8 000–12 000 AED.

Prečo taký rozdiel? Infraštruktúra, blízkosť metra, výhľady na Burj Khalifa. Plus, samozrejme, celý ten marketing a prestíž adresy.

Dva príklady zo života – penthouse v Burj Khalifa sa minulý rok predal za 42 miliónov eur, kúpil ho ruský oligarcha. Na druhej strane známy Poliak si kúpil 74 metrov v Ajman za 223 000 AED a je spokojný.

História cien je poriadna jazda bez zábran. V roku 2008, pred krízou, stál štvorcový meter okolo 20 000 AED – znie to povedome, však? Potom prišiel pád a ceny klesli o 60 %. Pandémia v roku 2020? Vtedy si všetci mysleli, že bude zle, a medzitým ceny vystrelili hore ako raketa.

Vlastne je zaujímavé, že tieto ceny z roku 2008 sa vrátili až teraz. Znamená to, že trh potreboval 15 rokov, aby sa zotavil.

Poznáme už vyvolávacie ceny, teraz je čas spočítať celý účet a zistiť, čo ešte k tej sume pripočítaš…

Úplný účet – poplatky, dane a kroky nákupu

Vidíš vyvolávaciu cenu a myslíš si, že je to všetko? Bohužiaľ, to je len začiatok. V Dubaji sa každý dirham na papieri zmení na oveľa vyššiu sumu na faktúre – a pritom ti to predtým nikto poriadne nevysvetlí.

1. Rezervačný formulár a prvá platba
Začínaš s “Reservation Form” a 10% zálohou. Znie to nevinne, ale už tu platíš províziu agentovi – štandardne 2% z hodnoty. Ak kupuješ za 1 500 000 AED, je to hneď ďalších 30 000 AED. Trvanie: 1–3 dni.

2. Kúpna zmluva (SPA) a registrácia DLD
Tu sa objavuje najväčší náklad – 4% poplatok Dubai Land Department. Ten nie je predmetom vyjednávania. Pri tej istej investícii je to ďalších 60 000 AED. Plus notárske poplatky, zvyčajne 2 000–5 000 AED. Táto fáza trvá približne 7–14 dní.

1. Harmonogram splátok pri kúpe nehnuteľnosti „off-plan“
   
   Väčšina projektov má podobnú štruktúru: 10 % pri rezervácii, 10 % pri podpise SPA, potom tranže každé 3–6 mesiacov podľa postupu výstavby. Príklad pre 24-mesačný projekt: 20 % v prvých dvoch mesiacoch, ďalších 60 % v rovnakých splátkach každého pol roka, posledných 20 % pri prevzatí kľúčov.
2. Prevádzkové poplatky a skryté náklady
   
   Nikto nahlas nehovorí o servisnom poplatku 10-20 AED/m² ročne. Pri apartmáne s rozlohou 100 m² je to 1 000-2 000 AED ročne. Niekedy sa ešte pripočíta poplatok za parkovanie, odvoz odpadu či poistenie budovy.
3. Finalizácia a odovzdanie
   
   Posledných 20 % plus poplatky za prevod vlastníctva. Ďalších 2 000–3 000 AED za dokumenty, preklady, konečné zápisy. Proces trvá 30–45 dní od ukončenia výstavby.

Golden Visa v skratke: pri investícii minimálne 2 000 000 AED získate 10-ročné vízum pre celú rodinu. Podanie žiadosti trvá 2-4 týždne, výhody zahŕňajú voľný vstup do SAE, možnosť podnikať a žiadnu povinnosť opustiť krajinu každých 6 mesiacov.

Pravda je taká, že vyvolávacia cena predstavuje maximálne 85 % konečných nákladov. Zvyšok tvoria „drobnosti“, ktoré dokážu prekvapiť aj skúsených investorov.

Keď už poznáme celý účet, spýtajme sa: oplatí sa to?

Ziskovosť a budúcnosť – oplatí sa investícia?

Pracuje váš kapitál efektívne? Túto otázku si kladie každý investor, ktorý zvažuje kúpu nehnuteľnosti v Dubaji.

Čísla hovoria samy za seba. V centre Dubaja môžete počítať s výnosom okolo 7 %, zatiaľ čo na okraji mesta – dokonca až do 10 %. Pre porovnanie, varšavské byty prinášajú maximálne 5 %. Rozdiel je výrazný.

Prognózy na najbližšie roky vyzerajú optimisticky – rast cien o 5-8 % v roku 2025 a následne stabilných 5-10 % ročne až do roku 2030. Plán Dubai 2040 počíta s premenou mesta na globálny hub pre najbohatších. Prílev high-net-worth individuals už teraz poháňa dopyt.

Stojí za to pozrieť sa na štatistiky transakcií. V roku 2024 bolo zaznamenaných viac ako 100 000 predajov a prognózy na 2025 hovoria o 120 000. To znamená jediné – trh je likvidný. Nebudeš mať problém s predajom, keď príde čas na exit.

Ale je všetko také ružové? Nie celkom.

Riziko & Odmena

Globálna inflácia môže ovplyvniť náklady na udržiavanie nehnuteľností. Geopolitika na Blízkom východe vždy prináša určité riziko. A trhy s nehnuteľnosťami – aj tie najlepšie – prechádzajú cyklami rastu a poklesu.

Výber medzi off-plan a hotovými projektmi? Off-plan ponúka lepšie ceny, ale vyžaduje trpezlivosť. Hotové nehnuteľnosti znamenajú okamžité príjmy z prenájmu, hoci za vyššiu vstupnú cenu.

Nakoniec Dubaj ponúka jedny z najvyšších výnosov v tomto regióne. Otázka znie – si pripravený na tento krok?

Čo ďalej s dubajským trhom – kľúčové závery a ďalšie kroky

Dubaj už nie je tým šialeným trhom spred desaťročia, kde si kupoval byt z brožúry a modlil sa, aby developer dokončil stavbu. Dnes je situácia úplne iná.

Tri veci, ktoré musíš vedieť

Ceny stále rastú, ale pokojnejšie ako pred rokom. To je dobrá správa – znamená to stabilizáciu bez špekulatívnej bubliny. Po druhé – k nákupnej cene sa vždy pripočítava 6–8 % na dodatočné poplatky. A po tretie, najdôležitejšie: výnosnosť v Dubaji stále prekonáva väčšinu európskych trhov.

Mnoho ľudí na tento posledný bod zabúda a sústreďuje sa len na vstupnú cenu.

Otestuj sa pred kúpou

▢ Máš stanovený rozpočet s rezervou na nečakané výdavky?

▢ Vieš presne, prečo kupuješ – byt pre seba, investíciu alebo možno ako dôchodkový plán?

▢ Určil si časový horizont – 3 roky, 10 rokov alebo ešte dlhšie?
▢ Si pripravený na riziko kurzových výkyvov a miestnych regulácií?

▢ Máš plán výstupu z investície – kedy a ako budeš predávať?

Tieto otázky znejú banálne, ale väčšina kupujúcich na ne nedokáže odpovedať. A pritom by mali.

Pohľad do budúcnosti 2026-2030

Dubai Vision 2040 nie sú len pekné marketingové slogany. Mesto naozaj investuje do udržateľných projektov a technológií budúcnosti. Objavuje sa dokonca aj pojem „metaverse real estate“ – znie to zvláštne, ale prvé prípady predaja virtuálnych nehnuteľností prepojených s tými fyzickými sa už objavujú.

Nepoviem, že to bude revolúcia, ale smer je jasný. Dubaj chce byť technologickým hlavným mestom regiónu.

Čas konať

Teoretizovanie je jedna vec, ale prax je druhá. Skontroluj aktuálne ponuky u licencovaných agentov – nie na inzertných portáloch, ale u ľudí, ktorí majú RERA licenciu. To je základ bezpečnosti.

Ak už vážne uvažuješ o kúpe, dohodni si konzultáciu s niekým, kto pozná miestny trh zvnútra. Nerozhoduj sa na základe článkov z internetu – ani tohto.

Konaj múdro, ale konaj.

Mark D.

lifestyle redaktor

Luxury Blog