Rozvoj luxusných nehnuteľností v popredných alpských strediskách

Kde dnes najbohatší investujú svoj kapitál, keď svet zmieta geopolitická neistota a inflácia? Odpoveď môže prekvapiť – čoraz častejšie upierajú zrak na zasnežené vrcholy Álp. Globálny trh s luxusnými alpskými nehnuteľnosťami práve prekročil hranicu 50 mld € v roku 2024, a to je len začiatok boomu, ktorého rozsah už začína znepokojovať aj miestnych politikov.

Predstav si poľského podnikateľa, ktorý po úspešnom predaji IT firmy zvažuje kúpu chaletu vo švajčiarskom Verbier za 8 miliónov frankov. Sedí v hotelovej hale, prezerá si ponuky na tablete, zatiaľ čo presne na tom istom mieste pred 150 rokmi iný Poliak – kúpeľný hosť zo sanatória – počítal drobné na mesačný liečebný pobyt.

Rozvoj luxusných nehnuteľností v top alpských strediskách – objav horúci trh

Nápadný kontrast, však? A predsa práve tento vývoj – od kúpeľných penziónov až po globálnu mekku pre ultra-bohatých – ukazuje, ako radikálne sa Alpy za posledné desaťročia zmenili.

fot. theluxurytravelexpert.com

Niekedy sa zamýšľam, či si vôbec uvedomujeme, že sledujeme skutočnú revolúciu priamo pred našimi očami. Tento región prešiel neuveriteľnou premenou – z lokálnych lyžiarskych stredísk sa stal jedným z najhorúcejších investičných trhov sveta. A pritom nejde len o lyžovanie či výhľady.

Aby sme pochopili rozsah tohto fenoménu, musíme sa pozrieť hlbšie na jeho korene. História tohto boomu siaha oveľa ďalej, než by sa mohlo zdať, a trhové mechanizmy tu fungujú podľa úplne iných pravidiel než v tradičných finančných centrách. Súčasné regulačné výzvy sa tu prelínajú s novými investičnými trendmi, čím vzniká mozaika taká zložitá, že sa v nej strácajú aj skúsení hráči.

To, čo sa dnes odohráva v alpských dolinách, nie je náhoda ani krátkodobá móda. Je to výsledok dlhodobých procesov, ktoré sa oplatí poznať – najmä keď čoraz viac poľských investorov začína na tieto oblasti pozerať ako na reálnu alternatívu ku klasickým formám zhodnocovania kapitálu.

Od kráľov lyží po digitálnych miliardárov – história a vývoj trhu

Premýšľali ste niekedy nad tým, ako sa alpské letoviská z miest na liečenie pľúc stali ihriskom pre miliardárov? Je to fascinujúca cesta cez viac ako sto rokov premeny.

fot. snow-online.com

Vlastne to všetko začalo… chorobou. V 19. storočí bohatí mešťania cestovali do Álp nie kvôli lyžovaniu, ale aby sa liečili na tuberkulózu. Prvé strediská v Chamonix boli sanatóriá, kde ľudia prichádzali dýchať horský vzduch. Nikto vtedy ani len nepomyslel na apartmány za milióny eur.

Hry z roku 1924 boli skutočným prelomom. Zrazu sa Chamonix stalo slávnym po celom svete. Ľudia zistili, že tam môžu nielen liečiť pľúca, ale aj skvele sa zabávať. Začali vznikať prvé hotely pre turistov, nie pre pacientov.

Ale skutočnou revolúciou bolo Courchevel v 40. rokoch. Francúzi sa po vojne rozhodli vybudovať rezort od nuly – prvé kompletne naplánované lyžiarske stredisko v histórii. Bol to geniálny nápad. Namiesto čakania, kým sa mesto samo rozvinie, navrhli všetko: kde budú hotely, kde zjazdovky, kde reštaurácie.

Osemdesiate a deväťdesiate roky boli úplne iná liga. Objavili sa ruskí oligarchovia, arabskí šejkovia, ázijskí miliardári. Zrazu sa z týchto malých alpských mestečiek stal globálny trh. Pamätám si, že môj známy realitný agent hovoril, že ceny vtedy vzrástli päť- až šesťnásobne za desať rokov. Ľudia kupovali apartmány ako akcie na burze.

Zaujímavé je, že každá éra zanechala svoju architektonickú stopu. Tie staré sanatóriá boli masívne kamenné budovy – mali byť pevné a zdravé. Potom v 60. rokoch prišli betónové bloky v brutalistickom štýle. A oligarchovia z 90. rokov už chceli len sklo, oceľ a panoramatické okná.

Kráza v roku 2008 trochu ochladila trh, ale nie nadlho. Do roku 2020 ceny opäť stúpali. Vtedy ľudia pochopili, že nehnuteľnosti v Alpách nie sú len zábava, ale aj bezpečná investícia. Švajčiarske franky, stabilné zákony, krásne výhľady – ideálne miesto na ukrytie peňazí.

Čo ma na tomto príbehu fascinuje najviac? To, ako každá generácia majiteľov úplne menila charakter týchto miest. Od pokojných sanatórií cez športové rezorty až po exkluzívne enklávy pre najbohatších. Dnes sa pozeráme na trh roku 2025, ktorý je výsledkom všetkých týchto premien naraz.

Stav trhu 2025 – ceny, kupujúci a kľúčové lokality

Trh s horskými nehnuteľnosťami v roku 2025 vykazuje jasné cenové a geografické rozdiely, ktoré sa oplatí poznať pred investičným rozhodnutím.

fot. snowtrex.co.uk

Aktuálne ceny za meter štvorcový v najdrahších alpských strediskách sú nasledovné:

Tieto čísla sa môžu zdať abstraktné, ale keď ich vynásobíme typickou rozlohou chaletu, ktorá je 400 štvorcových metrov, hovoríme o sumách presahujúcich 10 miliónov eur za jednu nehnuteľnosť.

Štruktúra kupujúcich sa v posledných rokoch výrazne zmenila. V súčasnosti pozorujeme nasledujúce rozdelenie:

• Európa: 40 % (najmä Nemecko, Francúzsko, Veľká Británia)

• Ázia a Blízky východ: 25 % (nárast investorov zo Singapuru a Emirátov)

• USA: 20 % (stabilný podiel napriek výkyvom kurzu dolára)

• Ostatní: 15 % (drastický pokles ruských kupcov po roku 2022)

Zaujímavé je, že ešte pred tromi rokmi tvorili ruskí oligarchovia približne 15 % všetkých transakcií v prémiovom segmente. Teraz ich miesto zaujali investori z krajín Perzského zálivu.

Pokiaľ ide o typ nehnuteľnosti, dominujú chalety – tvoria 60 % všetkých predajov. Apartmány predstavujú 30 % a hotely len 10 %. Priemerná rozloha sa pohybuje medzi 300 a 500 štvorcovými metrami, čo znamená, že kupujúci hľadajú priestor nielen pre seba, ale aj pre hostí.

Cortina d’Ampezzo sa stala skutočnou hviezdou posledných mesiacov. Toto talianske stredisko, ktoré bude hostiť časť olympijských hier v roku 2026, zaznamenalo medziročný nárast cien o 22 %. To je výrazne viac než tradičné alpské destinácie. Investori veria, že olympijský efekt pretrvá aj po skončení podujatia.

Za zmienku stojí aj Zermatt, kde napriek absencii nových stavebných pozemkov ceny rastú o 7 % ročne. Paradoxne, obmedzená ponuka len zvyšuje dopyt. Podobná situácia je v rakúskom Lech am Arlberg – tam si každá nová nehnuteľnosť nájde kupca ešte pred dokončením výstavby.

Geografické obmedzenia v Alpách spôsobujú, že ide o trh s veľmi obmedzenou ponukou. Nedá sa jednoducho postaviť nové stredisko – územia sú chránené a predpisy čoraz prísnejšie. To je jeden z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú neustály rast cien v najlepších lokalitách.

Súčasný stav trhu sa vyznačuje aj určitou neistotou spojenou s rastúcimi environmentálnymi a regulačnými výzvami, ktoré môžu výrazne ovplyvniť budúcnosť investícií v tomto sektore.

fot. newzealand.com

Ľad sa topí, zákony sa sprísňujú – environmentálne a regulačné výzvy

Alpské ľadovce sa zmenšujú rýchlosťou 1,8 metra ročne. Znie to abstraktne? Pre majiteľov nehnuteľností v horských rezortoch je to konkrétny finančný problém.

Už teraz 20 % lyžiarskych stredísk v Alpách zápasí s nedostatkom snehu. Pamätám si, ako si pred pár rokmi kamarát kúpil apartmán v menšom stredisku – rátal s pravidelným príjmom z prenájmu. Sezóna sa skrátila, hostia prestali chodiť. Do roku 2050 odborníci predpovedajú, že lyžiarska sezóna sa skráti o polovicu.

fot. theluxuryvacationguide.com

“Alpské ľadovce každoročne strácajú približne 3 % svojej hmotnosti. Je to nezvratný proces, ktorý zmení celú horskú turistiku,” varuje WWF v najnovšej správe.

Životné prostredie je jedna vec. Druhá vec je legislatíva, ktorá je čoraz prísnejšia:

1. Švajčiarsko – Lex Koller obmedzuje nákup nehnuteľností cudzincom. V Zermatte boli kvóty na rok 2024 vyčerpané už v marci.
2. Rakúsko – nové limity pre „druhé domy“, najmä v Tirolsku a Salzbursku.
3. Francúzsko – niektoré horské obce zavádzajú zákazy výstavby nových turistických objektov.

Sociálne napätie narastá paralelne. Zermatt a St. Moritz sú skvelými príkladmi – obe mestá zavádzajú čoraz radikálnejšie protiautové politiky. Miestni obyvatelia protestujú proti „mestám duchov“. V niektorých štvrtiach je 80 % bytov prázdnych 8–10 mesiacov v roku.

Majitelia platia dane z nehnuteľností, ale neprispievajú ničím do miestnej komunity. Obchody sa zatvárajú, pretože nemajú stálych zákazníkov. Mladí ľudia odchádzajú, lebo si nemôžu dovoliť bývať vo svojom rodnom meste.

Overturizmus situáciu ešte viac komplikuje. St. Moritz zaviedol limity pre turistické skupiny, Zermatt zvažuje systém rezervácie vstupu do mesta. To všetko ovplyvňuje investičnú atraktivitu regiónu.

Zaujímavé je, že tie isté faktory, ktoré ničia tradičný model horského turizmu, sa môžu stať príležitosťou pre premyslené investície. Ale to je už iný príbeh.

Ako môže investor reagovať na tieto výzvy?

foto: theluxurytravelexpert.com

Čo ďalej? Trendy 2030 a stratégie investora

Niekedy sa zamýšľam, či mal môj známy pravdu, keď pred rokom tvrdil, že Alpy sú už minulosťou. Teraz však vidím správy od Knight Frank a Savills – predpovedajú rast hodnoty prémiových lokalít o 5–7 % ročne až do roku 2030. To vôbec neznie ako minulosť.

V skutočnosti už vidím štyri hlavné trendy, ktoré budú tento trh formovať:

1. Bezpečný úkryt sa stáva štandardom. 73 % ultra-bohatých investorov plánuje svoje „safe alpine base“ – nielen na dovolenku, ale aj ako reálnu alternatívu bývania.
2. Technológia sa natrvalo usádza v alpských chatách. Net-zero emisie, AI systémy na správu domácnosti, prehliadky cez VR ešte predtým, než sa vôbec vyberieme na miesto.
3. Celoročná monetizácia už nie je len snom. V zime lyžovanie, v lete turistika, na jeseň digitálny detox – každé ročné obdobie má svoju skupinu nájomcov.
4. Partnerstvá nahrádzajú tradičné investície. Miestni developeri hľadajú kapitál, my hľadáme prístup na trh.

Ostatne tieto technológie už vôbec nie sú science fiction. Nedávno som sa stretol s developerom z Chamonix – ukazoval mi dom, ktorý si sám reguluje teplotu, osvetlenie, dokonca objednáva jedlo na základe toho, kto sa práve nachádza vo vnútri. Systém sa učil dve sezóny a teraz predvída potreby hostí lepšie než concierge v hoteli.

Ale technológia je jedna vec a stratégia druhá. Vidím niekoľko konkrétnych riešení, ktoré už teraz fungujú:

• Equity partnerstvo s miestnym developerom – my poskytujeme kapitál, oni miestne know-how
• Alpine REIT fond – diverzifikácia bez nutnosti spravovať jednotlivé nehnuteľnosti
• Krátkodobý prenájom s výnosom 3-5 % plus zhodnotenie kapitálu
• Spoluvlastníctvo s rotačným užívaním – delíme si náklady aj riziko

Úprimne povedané, najviac ma presviedča táto partnerská stratégia. Našiel som developera vo Verbier, ktorý stavia iba net-zero chaty. On má povolenia a kontakty, ja mám kapitál. Delíme sa o zisk päťdesiat na päťdesiat, ale čo je dôležitejšie – delíme sa aj o riziko.

Tento trh už nebude taký ako predtým. Do roku 2030 sa Alpy stanú skutočnou alternatívou k Londýnu či Zürichu ako miesto trvalého pobytu pre časť ultra-bohatých. Len treba byť tam skôr, než to všetci ostatní pochopia.

Vyvodzuj závery a bal lyže – ďalšie kroky pre čitateľa

Po celej tej ceste cez alpské investície možno povedať jedno – jednoduché odpovede neexistujú. No aspoň už vieme, kde hľadať tie správne otázky.

História nám ukázala, že trh s nehnuteľnosťami v Alpách prešiel cestou od lokálnych obchodov až po globálnu investičnú scénu. Stav v roku 2025 je mixom príležitostí a výziev – rastúce ceny, nové ESG regulácie, ale aj obrovský potenciál v prémiovom segmente. Riziká? Predovšetkým klimatické a regulačné zmeny, ktoré môžu úplne prevrátiť doterajšie predstavy o výnosnosti.

Teraz konkrétne – čo ďalej. Teória sama o sebe nestačí.

1. ESG due diligence na prvom mieste
Každá nehnuteľnosť musí prejsť sitom environmentálnych štandardov. Už to nie je voľba, ale povinnosť. Energetické certifikáty, hodnotenie vplyvu na životné prostredie, súlad s miestnymi klimatickými plánmi.

2. Partnerstvo s miestnou právnickou kanceláriou
Bez toho je to ako byť na svahu bez lyží. Právo v každom kantóne môže byť iné a predpisy sa menia rýchlejšie než počasie v horách. Je lepšie mať niekoho, kto pozná všetky zákutia.

3. Prieskumná cesta mimo sezóny
Uvidíš pravú tvár miesta. Nielen lesklé svahy, ale aj infraštruktúru, dostupnosť, ako funguje miestna komunita. To má význam pre dlhodobú hodnotu.

fot. alpineelements.co.uk

Priznám sa, aj ja som kedysi urobil chybu, keď som kupoval len na základe fotiek zo sezóny. Potom sa ukázalo, že polovica roka je mŕtva zóna. Našťastie som na tom nestratil, ale bola to lekcia.

Net-zero štandard sa do roku 2030 stane novou normou. Kto nebude stíhať, zostane s nehnuteľnosťami, ktoré bude ťažké predať. Ale kto sa pripraví, môže na tejto transformácii získať.

Alpské vrcholy si vyžadujú dobrú prípravu a správnu výbavu – rovnako ako investičné vrcholy potrebujú vedomosti a premyslenú stratégiu.

Je čas zbaliť investičné lyže a vyraziť za alpskými príležitosťami.

Tommy

redaktor pre nehnuteľnosti

Luxury Blog