Zelené certifikáty v luxusných nehnuteľnostiach – nový trhový štandard

Predstavte si scénu z minulého týždňa v jednej z varšavských kancelárskych budov. Potenciálny nájomca, medzinárodná korporácia, odmieta podpísať zmluvu na 3 000 metrov štvorcových plochy. Dôvod? Chýba certifikát WELL Gold. „Naše ESG štandardy to vyžadujú,“ počuje developer. A tak sa ekológia prestala byť voľbou a stala sa podmienkou vstupu do hry.

Nejde o ojedinelý prípad. Vo svete LEED certifikuje denne 2 600 000 štvorcových stôp plochy. Každý deň. Predstavte si rozsah tejto zmeny – budovy vyrastajú s pripravenými vstupenkami do sveta, kde o všetkom rozhodujú zelené certifikáty.

90 % nových prémiových kancelárskych budov vo Varšave bude mať v roku 2025 certifikát udržateľného rozvoja.

Zelené certifikáty v luxusných nehnuteľnostiach – ekológia bez kompromisov

Poľsko dobehlo trendy rýchlejšie, než by ktokoľvek čakal. Ešte pred piatimi rokmi boli ekologické riešenia len doplnkom, dnes sú základom. Toto zrýchlenie nie je náhoda – EU Green Deal, rastúci tlak ESG, ale aj pragmatizmus investorov, ktorí pochopili jednu vec. Certifikované budovy nie sú výstrelkom, sú biznisom.

fot. dreamerealestate.com

Vidím to na vlastné oči, keď prechádzam centrom hlavného mesta. Každá fasáda dnes nesie nejaké logo – LEED, BREEAM, WELL. Tieto malé tabuľky sa stali vstupenkou do klubu exkluzívnych nehnuteľností. Ale čo vlastne znamenajú?

Revolúcia začala potichu, v oddeleniach facility managementu a kanceláriách udržateľného rozvoja. Zrazu sa ukázalo, že nájomcovia platia viac za lepší vzduch, nižšie účty a prestíž zelenej adresy. Developeri, ktorí boli spočiatku skeptickí, dnes bojujú o najvyššie hodnotenia ako o Michelin pre reštaurácie.

Ide o to, že za každým certifikátom sa skrýva bodovací systém, prísne technické kritériá a celkom konkrétne čísla výhod. Trhové sily, ktoré poháňajú túto zmenu, fungujú podľa jasných pravidiel – hoci nie všetky sú na prvý pohľad zrejmé.

Skôr než sa pozrieme na čísla, pozrime sa, čo v praxi znamenajú jednotlivé logá na fasádach budov…

Čo sa skrýva za značkami LEED, BREEAM a WELL – kľúčové kritériá a úrovne

Keď sa pozrieme na moderné budovy s certifikátmi, vidíme rôzne označenia – ale čo vlastne znamenajú? Každý systém má svoje prahy a body, ktoré sa oplatí poznať.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – americká škála do 110 bodov

LEED funguje na jednoduchom bodovom princípe. Zbieraš body za rôzne opatrenia a potom sleduješ, do ktorej kategórie spadáš. Certified je 40–49 bodov, Silver 50–59, Gold 60–79 a Platinum už od 80 bodov vyššie.

Vždy ma zaujímalo – prečo práve 110 ako maximum? Ukazuje sa, že je to kvôli dodatočným bodom za inovácie a regionálne priority. Základných kategórií je sedem: lokalita a doprava, udržateľné pozemky, efektívnosť vody, energia a atmosféra, materiály a zdroje, kvalita vnútorného prostredia a inovácie.

BREEAM v7 – európsky prístup s váhami

Tu je to zložitejšie, pretože každá kategória má inú váhu. Energia tvorí až 19 % celku – logicky, keďže je to najväčší prevádzkový náklad. Zdravie a wellbeing dostáva 15 %, manažment 12 %, doprava 8 %.

Systém hodnotí od Pass (30 % bodov) cez Good (45 %), Very Good (55 %), Excellent (70 %) až po Outstanding (85 %). Tieto prahy sú dosť prísne – na najvyššiu úroveň treba naozaj zabrať.

WELL v2 – zameranie na ľudí

WELL je úplne iný príbeh. Namiesto toho, aby sa sústredil hlavne na budovu, zameriava sa na to, ako ovplyvňuje nás. Desať konceptov: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver vyžaduje splnenie všetkých základných požiadaviek plus 20 bodov z voliteľných. Gold je 40 bodov, Platinum 80. Znie to jednoducho, ale diabol sa skrýva v detailoch – niektoré požiadavky sú naozaj náročné na realizáciu.

Stále viac investorov sa rozhoduje pre dvojité alebo trojité certifikácie. LEED plus WELL získava na popularite – jeden sa zameriava na budovu, druhý na ľudí v nej. BREEAM plus WELL sa tiež vyskytuje, najmä v Európe.

Všimol som si, že developeri často nerozumejú rozdielom medzi systémami. Myslia si „certifikát ako certifikát“, čo nie je pravda. Každý meria niečo iné a má iné priority.

Keď už máme jasno v tom, čo jednotlivé systémy merajú, pozrime sa, prečo ich trh prakticky automaticky vyžaduje.

foto: rcm-international.com

Od módy k nevyhnutnosti – trhové sily a regulácie poháňajúce štandard

Pamätám si ešte, ako boli pred pár rokmi zelené certifikáty akýmsi gadgetom pre najbohatších developerov. Príjemné bonusy, ktorými sa dalo pochváliť na veľtrhoch. Teraz? Je to základ v segmente premium.

Čo sa vlastne stalo? Predovšetkým regulácie začali tlačiť zo všetkých strán.

Regulačná časová os vyzerala približne takto:

19.12.2019 – vyhlásenie “European Green Deal”
14.07.2021 – balík “Fit for 55” s konkrétnymi opatreniami
01.01.2023 – povinné limity pre veľké aktíva v EÚ
2025 – plánovaný vstup LEED v5 so zameraním na dekarbonizáciu

Ale regulácie sú len jedným dielom skladačky. Skutočný game-changer prišiel zo strany kapitálu. Globálne investičné fondy začali zapisovať certifikačné klauzuly priamo do term sheets. Nie je BREEAM alebo LEED? Nie je financovanie. Jednoduché ako facka.

ESG už nie je len módne slovo, ale tvrdá biznisová požiadavka. Fondy majú vlastné záväzky voči koncovým investorom, takže tlak posúvajú ďalej.

Na druhej strane sa zmenili aj nájomcovia. Medzinárodné korporácie zaviedli nákupné politiky, ktoré vyžadujú minimálne LEED Gold alebo BREEAM Excellent. Ich sustainability oddelenia jednoducho nepodpíšu nájomnú zmluvu v budove bez certifikátu.

Zaujímavý príklad je Warsaw Spire – prakticky 100 % plochy prenajaté firmám, ktoré mali v nákupných politikách certifikačné požiadavky. Náhoda? Nemyslím si.

Na Slovensku sa prvá certifikácia BREEAM objavila v roku 2010. Dlho to vyzeralo ako experiment pre vyvolených. Ale keď prišli európske regulácie a globálni nájomcovia začali klásť tvrdé požiadavky, trh sa otočil. Zo dňa na deň sa z “nice to have” stalo “must have”.

Vlastne to bola prirodzená evolúcia. Ako pri všetkých štandardoch – najprv ich prijmú priekopníci, potom early majority a nakoniec sa z toho stane bežná vec. Lenže tentoraz proces urýchlil vonkajší tlak.

Tieto sily nielenže poháňajú dopyt, ale reálne ovplyvňujú aj finančné výsledky – čo dokazujú čísla, ktoré si ukážeme o chvíľu.

fot. nar.realtor

Čísla, ktoré presviedčajú – finančné, prevádzkové a reputačné výhody

Včera som práve hovoril so správcom budovy na Mokotowe a povedal mi niečo, čo znelo ako vtip. “Moji nájomníci mi platia o 15 % viac, pretože mám na stene kúsok papiera.” Tým kúskom papiera je certifikát BREEAM.

Ukázalo sa, že vôbec nežartoval.

Tieto čísla pochádzajú z najnovších výskumov Globalworth Polska a USGBC. Nie sú to prognózy ani zbožné priania. Sú to tvrdé dáta z trhu.

Vezmime si konkrétny príklad z Varšavy. Dve identické kancelárske budovy na Służewci, jedna vedľa druhej. Prvá, bez certifikátu, prenajíma priestory za 89 PLN za meter. Druhá, s certifikátom LEED Gold, účtuje 106 PLN. Rozdiel? 2 300 PLN mesačne na každých 100 metrov. Ročne je to takmer 28 000 PLN dodatočného príjmu od každého nájomcu.

Majiteľ certifikovanej budovy platí aj menej za elektrinu. O koľko menej? Výskumy USGBC ukazujú zníženie o 25 % v porovnaní s konvenčnými budovami. Pri 10 000 metroch plochy to znamená úsporu okolo 180 000 PLN ročne pri súčasných cenách energií.

Skutočný game-changer sa však skrýva v produktivite. Certifikát WELL, ktorý sa zameriava na komfort používateľov, zvyšuje výkonnosť zamestnancov o 10–15 %. Znie to abstraktne? Vôbec nie. Znamená to, že tím 50 ľudí pracuje ako 56. V praxi to znamená menej absencií, rýchlejšie dokončené projekty, lepšie finančné výsledky firiem–nájomcov.

Jeden z mojich známych vedie tím v budove s certifikátom WELL na Woli. Hovorí, že ľudia sú menej chorí, menej sa sťažujú na únavu po práci. Možno je to náhoda, ale čísla to nenaznačujú – výskumy IWBI potvrdzujú tento trend v stovkách objektov po celom svete.

A čo reputácia? Boston’s carbon-neutral tower s certifikátom LEED Platinum bol v roku 2025 predaný o 18 % drahšie ako podobné objekty v okolí. Kupujúci doslova priplatili za zelený imidž. Aj v Poľsku vidíme podobné trendy – technologické firmy, právnické kancelárie, medzinárodné korporácie si vyberajú certifikované priestory, pretože je to súčasť ich ESG stratégie.

Poznám developera, ktorý si najskôr myslel, že certifikácia je zbytočný náklad. Dnes majú všetky jeho nové projekty aspoň BREEAM Very Good. Prečo? Pretože investori platia viac, nájomcovia zostávajú dlhšie a prevádzkové náklady sú nižšie.

Niekedy sa zamýšľam, či všetky tieto certifikáty nie sú len móda. Ale keď sa pozriem na účty za energiu, nájomné sadzby a mieru fluktuácie nájomcov, pochybnosti miznú. Čísla neklamú.

Keď sú čísla také jednoznačné, zostáva otázka, ako tento trend využiť, aby ste predbehli konkurenciu…

fot. inogenalliance.com

Kurz na zelenú budúcnosť – strategické kroky pre lídrov trhu

Keď sa pozerám na to, čo sa deje na trhu s prémiovými nehnuteľnosťami, mám pocit, že stojíme na prelome. Buď teraz zaberáme, alebo zostaneme pozadu na celé roky. Už to nie je otázka „či“, ale „kedy“ a „ako rýchlo“.

Do roku 2030 má byť 100 % prémiových budov v Európskej únii certifikovaných – znie to ako sci-fi, ale presne týmto smerom sa uberáme. Európske regulácie si nerobia žarty a investori už teraz sledujú iba objekty s príslušnými certifikátmi.

Máme konkrétny akčný plán, ktorý sa už osvedčil pri viacerých projektoch:

1. Audit portfólia – kontrola aktuálneho stavu každej budovy
2. Výber vhodných certifikácií (BREEAM, LEED, možno WELL)
3. Integrácia systémov BIM s technológiami IoT
4. Plánovanie opakovanej recertifikácie každé 3-5 rokov

Nehovorme si klamstvá – toto niečo stojí. Ale alternatíva je ešte horšia.

Vidím zaujímavé trendy na obzore. Umelá inteligencia v optimalizácii energie už nie je futurológiou, ale realitou. Materiály z cirkulárnej ekonomiky prestávajú byť výsadou úzkej skupiny. Multi-certifikácia sa stáva štandardom, nie výnimkou.

Niekedy si hovorím, či to s tým celým „zeleným šialenstvom“ nepreháňame. Potom sa pozriem na účty za energiu a na nové predpisy, ktoré prichádzajú, a viem, že niet cesty späť. Developeri, ktorí to nepochopia, budú mať problém s predajom už o 2-3 roky.

Vlastne sa dá začať malými krokmi. Pilotný audit jednej budovy, zistiť, kde sa nachádzame. 90 dní stačí na to, aby sme mali jasný obraz situácie a akčný plán.

foto: spacewell.com

Trh premium nebude čakať na tých, čo meškajú. Klienti sa už dnes pýtajú na certifikáty, spotrebu energie, vplyv na životné prostredie. O chvíľu to bude rozhodovať o tom, či sa niekto vôbec zaujme našou ponukou.

Zisti, ako tvoja budova obstála v zelenom teste.

Mark 90

redakcia lifestyle & nehnuteľnosti

Luxury Blog